Contrato de arrendamiento

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El C. C. regula conjuntamente las tres formas clásicas de arrendamiento:
1-De cosas.
2-De obras.
3-De servicios.
Arts. 1.542 y siguientes.
Según el C.C.:
En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
(Art. 1.543 )
En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto. (Art. 1.544 )
Los SUJETOS o partes del contrato son
1-Arrendador:El que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio
2-Arrendatario:El que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.
ARRENDAMIENTO DE COSAS
Caracteres:
1-Consensual.2-Bilateral.3-Conmutativo.4-Oneroso.
Está regulado:
-En el Código Civil
-En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24-11-1.994.
-En la Ley de Arrendamientos Rústicos .
La ley de 26-11-2003,que entró en
vigor en mayo de 2004,modificada en parte por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre.
Arrendamiento de cosas en el Código Civil:
Obligaciones del arrendador:
1º. Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
2º. Hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
3º. Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
Art. 1.554
Obligaciones del arrendatario:
1º. Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
2º. Usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
3º. Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
(ART.1555 CC)
4º. Poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada, así como la necesidad de las reparaciones que competen al arrendador.
(Art. 1.559 cc)
5º. Debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió (art. 1561 CC)
Los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser objeto de este contrato.
CAUSAS DE EXTINCION DEL CONTRATO características del mismo.
-Por transcurso del plazo,si el arrendamiento era por tiempo determinado.
-Tácita reconducción:
Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando 15 días de la cosa arrendada(ver art. 1566 CC),el contrato se renueva.
-Por requerimiento,si era por tiempo indeterminado.
ARRENDAMIENTO DE COSAS SOMETIDO A LA LEY de ARRENDAMIENTOS URBANOS
La ley vigente es de 24 de noviembre de 1994 .
No obstante,se siguen sometiendo a la LAU de 24-12-1964,los AU celebrados antes de 9 de mayo de 1.985.
LEY 1994 :Están Comprendidos los siguientes arrendamientos:
1º.Arrendamientos para uso de vivienda.
1.- Es el arrendamiento que recae sobre una finca urbana habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.Verart.7
2º.Arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Son todos los demás que recaigan sobre una edificación: A. DE temporada y los celebrados para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, cultural o docente.
Los arrendamientos de industria o negocio se someten al CC
NORMAS COMUNES:
Obligación de prestar fianza,y formalización del contrato:Arts. 36,37 lau.
EN EL Arrendamientos PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA, las normas tienen carácter dispositivo.
Arts 29 a 35,

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA:
Tienen carácter imperativo GRAN PARTE DE LAS NORMAS DE LOS A.U. DE VIVIENDA.
1-Duración del contrato:Arts.9 a 16 LAU.El plazo de DURACION MINIMO de un contrato de a. de v. son cinco años, por lo que si se acuerda un plazo menor el arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato hasta que se cumplan los cinco años. Finalizados los 5 años, puede prorrogarse de nuevo por tácita reconducción.                                                 2- El pago de la renta será mensual ,y podrá ser actualizada cada año conforme al índice de precios al consumo (IPC),y a partir del 6º año,conforme se haya pactado,o en su defecto,según el IPC.Art.18 LAU
3-El arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias en la vivienda.(ART.21)
4-El arrendatario está obligado a soportar las reparaciones necesarias y las obras de mejora.
(ART.22)
5-El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios.(ART.23)
6-El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente si se vende la vivienda.(ART.25)
7-El arrendatario tiene derecho a cesión y al subarriendo parcial de la vivienda si el arrendador da su permiso .(art. 8)
8-En caso de muerte del arrendatario podrán subrogarse familiares del artículo 16.
Derechos y obligaciones de las partes:
Artículos 21 a 25 LAU
ARRENDAMIENTO DISTINTO DEL DE VIVIENDA:
Mismos derechos y obligaciones 3 a 6.(arts.30-31)
-El arrendatario puede ceder o subarrendar sin necesidad de pedir permiso al arrendador, y este podrá subir la renta.(art.32)                                                                                                                                                                                        -Si se ejerce una actividad empresarial o profesional en el local,y fallece:
                -El heredero o legatario puede subrogarse.(art.33)
              -El arrendatario tiene derecho a una indemnización por clientela si no se renueva el contrato tras 5 años(ART. 34)

ARRENDAMIENTO DE COSAS SOMETIDO A LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RUSTICOS
La ley de 26-11-2003,entra en vigor el 27-5-2004.
Artículo 1. Concepto:

1. Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.

2. Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se
oponga a esta Ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su defecto, los usos y
costumbres que sean aplicables.

3. Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de explotaciones agrícolas,
ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones de esta Ley que sean
compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente
acordado.

Artículo 2. Arrendamiento de explotación.

Se entenderá que el arrendamiento es de explotación, ya esté constituida con anterioridad o al
concertar el contrato, cuando sea ella objeto del mismo en el conjunto de sus elementos,
considerada como una unidad orgánica y siempre que lo hagan constar las partes expresamente,
acompañando el correspondiente inventario.