Etapas del proyecto de edificación

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ETAPAS DEL PROYECTOS DE EDIFICACIÓN:En la elaboración completa de todo el proceso de edificación,intervienen una serie de figuras de proyecto que responden a cada una de las etapas que sucesivamente vamos cubriendo: 1.Estudio previo: es un documento en el cual se representa el proyecto de modo elemental y esquemático por medio de croquis y dibujos con o sin escala, a los que se adjunta una memoria informativa, un programa de necesidades y una estimación de costos.2.Anteproyecto: es un documento de avance de una propuesta arquitectónica en la que se muestran los aspectos formales, funcionales y económicos elementales de la obra.3.Proyecto básico: es un documento en el que se adoptan y justifican soluciones concretas y se trata del documento idóneo para solicitar las autorizaciones administrativas previas a la construcción.Se incluirán memorias justificativa y descriptiva,planos.4.Proyecto de ejecución: es un documento con un nivel de definición sobre el proyecto de arquitectura tal que pueda ser entendido e interpretado por cualquier técnico. Se incluirán una memoria, pliego de prescripciones técnicas particulares, medición y presupuesto con precios unitarios y descompuestos y planos de desarrollo de detalles, especificación de materiales, estructura, instalaciones, sistemas y procedimientos constructivos.5.Dirección de obras: consiste en la coordinación de equipo técnico-facultativo de la obra,interpretación del proyecto y la adopción de medidas para la realización total de la obra.6.Liquidación y recepción de obras: es la fase en la cual se determina el estado económico final de la obra y se procede a la recepción de la misma en nombre del cliente conforme a lo establecido en el proyecto .
Una vez que hemos estudiado las etapas que, de manera general, se cubren en todo proyecto, podemos estudiar las distintas tipologías que existen y en qué consisten cada una de ellas :
1.Proyecto de nueva planta: son aquellos proyectos que dan lugar a la creación de un nuevo bien
inmueble.
2.Proyecto de ampliación: reforma y recuperación de edificaciones ya existentes.3.Proyecto modificado: son aquellos en los que se sustituye o modifica una decisión incluida en el proyecto original.
Otra categoría de proyectos a los que los arquitectos también tienen que hacer frente son los proyectos de urbanismo,que servirán de instrumentos para la ordenación integral del territorio,tales como:
Plan Director Territorial de Ordenación , Planes Generales de Ordenación , Normas subsidiarias , Proyectos de Delimitación , Plan Parcial, Plan Especial , Estudio de Detalle .
Un proyecto de urbanización es un proyecto de ejecución que trata de llevar a la práctica el planeamiento general del suelo urbano mediante la construcción de infraestructuras necesarias. Así pues, de igual modo estaremos hablando de un proyecto de obra de nueva construcción o de un proyecto de obra de ampliación, reforma o reparación. En este tipo de
proyectos también podemos diferenciar una serie de etapas:
1.Anteproyecto: en este documento incluiremos una memoria justificativa, planos a escala y esquemas de las instalaciones, así como un avance del presupuesto.2.Proyecto de ejecución: contendrá toda la información necesaria para la perfecta interpretación del proyecto, al igual que vimos para las obras de edificación.3.Dirección de obras: se realizarán órdenes, croquis, detalles y certificaciones, del mismo modo que en las obras de edificación.
FUNCIONES Y COMPETENCIAS DEL ARQUITECTO DIRECTOR DE OBRAS:el director de obra visitará la obra cuantas veces quiera y requiera para impartir las instrucciones precisas y necesarias para la ejecución de la misma.Además,la dirección de obra se caracteriza por ser:1.Creativa: requiere interpretar la información existente y completar con órdenes y detalles los aspectos no suficientemente definidos en el proyecto.2.Técnica: es necesario comprobar que la obra se ajusta la proyecto tanto en aspectos formales como técnicos, que la ejecución es conforme a las especificaciones del proyecto y normativa aplicable y se debe prever la información y decisiones necesarias para que la obra no sufra retraso3.Controladora: conlleva que el arquitecto verifique y garantice con su firma la cantidad de obra realizada y el importe que el constructor debe cobrar y la recepción.

DOCUMENTOS DURANTE LA EJECUCIÓN Y FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS:La documentación que se va elaborando en el transcurso de la obra es básicamente la siguiente:1.Acta de replanteo: es un documento que firman la dirección facultativa, el promotor y la constructora, en el que todos las partes convienen a aceptar como válidos los replanteos realizados en el terreno del proyecto, y el que se asume por parte de todos los participantes que el terreno donde debe realizarse la construcción es el indicado en proyecto y que la empresa constructora dispone de la información técnica precisa para la ejecución de obras. La fecha con la que se firma el acta de replanteo es la que se toma como fecha de inicio de la obra y a partir de ella se cuentan los plazos contractuales.2.Libro de órdenes: es el documento en el que se reflejan las órdenes gráficas o escritas del director de obra y en el que se reseñan todas las incidencias,advertencias,instrucciones y órdenes que se produzcan, dándose por enterada la empresa constructora mediante la firma del responsable (jefe de obra) en la hoja correspondiente. Deberá estar obligatoriamente siempre en la obra y se trata de un documento fundamental si se diera algún conflicto y fuese necesario conocer las instrucciones que se dieron a la empresa constructora para delimitar la responsabilidad de la dirección facultativa.3.Certificaciones de obra: se trata de un documento firmado por los técnicos directores y la empresa constructora donde se describe, relaciona y cuantifica la obra ejecutada en un periodo de tiempo,de tal manera que se pueda establecer el pago que el promotor debe efectuar a la empresa constructora por estos trabajos. Su frecuencia debe ser quincenal o mensual, y queda fijada en el contrato. Las certificaciones de obra tienen dos funciones: Cuantifica la obra realizada elaborando un documento llamado medición en el que relaciona las distintas unidades y su cantidad ;y Establece el importe total de la obra ejecutada.
Además de la documentación que se ha mencionado arriba,en el transcurso de la obra se realizará una documentación complementaria como proyectos modificados,proyectos complementarios,planos de cotas finales con las dimensiones reales del edificio,planos “as built” y certificados acreditativos de las instalaciones.
DOCUMENTOS AL FINALIZAR LAS OBRAS:Una vez que la obra ha concluido,se debe elaborar la siguiente documentación para la obra:1.Certificado final de obras: es el documento que informa de que el proceso de ejecución ha finalizado y en el que la dirección facultativa garantiza que la obra ha sido terminada. Irá visado sucesivamente por los dos colegios profesionales y se le adjuntará el libro de órdenes y una fotografía final de las obras. Con este documento la empresa constructora dejará de actuar en la obra, a excepción de reparaciones, y acredita que la obra se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia.2.Acta de recepción: es el documento por el cual se entiende aprobada y recibida por parte del promotor la obra construida.3.La recepción estará siempre precedida de una inspección por parte del promotor, con auxilio del técnico director de obra, para examinar y comprobar que la obra ha sido ejecutada conforme a especificaciones y órdenes recibidas. Si todo es correcto, se efectúa la aprobación, es decir,se acepta la obra a expensas de vicios ocultos y se procede a su recepción; deberá también consignarse el coste final de la ejecución.Así pues tenemos una doble posibilidad con el acta de recepción: Negativa o Positiva(Temporal o definitiva).4.Liquidación de obras: es el documento final firmado por la dirección facultativa y la constructora en el que se refleja la totalidad de la obra ejecutada para determinar el costo de la ejecución.5.Certificado descriptivo de obra y acreditativo de su estado constructivo: es exigido por el Real Decreto 1093/97 de 4 de Julio y es imprescindible para autorizar al notario la escritura de obra nueva y su inscripción en el registro de la propiedad. Acredita que la obra se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia .5.Libro del edificio: debe estar visado por el colegio profesional y al menos debe contener: Proyecto con modificaciones finales,Certificado final de obras,Acta de recepción,Liquidación económica,Relación de agentes intervinientes: contratas, subcontratas, agentes de control, etc y Manual de mantenimiento del edificio .
El promotor entregará una copia a los usuarios finales del edificio.