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EDIFICACIÓN EN LA PARCELA.CONDICIONES DE POSICIÓN Y OCUPACIÓN-Casi siempre la libertad de posición en la edificación de la parcela suele estar limitada por la normativa urbanística en funcion de ciertos parámetros que pueden ser referencias planimetricas, altimetricas, referencias propias del edificio a levantar ó en relacion con otras edificaciones.Referencias planimetricas1-Linderos
2-Alineacion exterior o publica- linea señalada por la ordenación urbana para establecer el limite que separa los suelos destinados a viales o espacios libres de uso publico de las parcelas privadas edificables. Coincide (salvo excepciones) con los linderos frontales.Sera la linea que separe el espacio publico de lo privado en la ciudad.3-Alineacion interior o privada- linea que señala la separación entre la parte de la parcela susceptible de ser ocupada por la planta de la edificación y el espacio libre de la parcela. Indica la parte de la parcela que como minimo debe estar libre de edificación debiendo emplazarse (la edificación) entre esta alineación y la alineación exterior. Ésta alineación tambien se conoce como fondo edificable.-Referencias altimetricas Lo mas importante de estas referencias es el concepto de rasante: perfil longitudinal del eje de la via publica, y es una magnitud fundamental de referencia que permitira hablar desde su correcto establecimiento de conceptos tan importantes como edificación bajo rasante o sobre rasante, asi como referir a esta cota la profundidad de los servicios urbanos que discurren por la via publica. Las cotas establecidas por la rasante serán las que deban tomarse como base para medir la altura (generalmente máxima) permitida a la edificación.Referencias propias del edificio:-Plano de fachada:akellos planos verticales ke x encima del terreno separan el espacio edificado del no edificado.En su interior contienen todos los elementos contructivos del alzado del edificio a excepción de los k se consideran salientes autorizados(balcones,terrazas,aleros,cornisas,etc).-Medianera :akel parámetro de la edificación común con una construcción o edificación colindante,o en contacto cn ella, o en edificaciones adosadas que separa una parcela de la colindante que pudiera edificarse.cuando stas fachadas no se acoplen totalmente en todo el pleno de forma que sobresalen fragmentos de esta,deberán star tratados prestando atención a su estética.-Linea de edificación:intersección de los planos de fachada de las plantas bajas de un edificio cn el terreno.
 cerca -La alineación virtual en plantas superiores se define como las líneas que señala la ordenación para establecer la posición de la fachada del edificio en plantas x encima de la baja.-Retranqueo:distancia o anchura de la franja de terreno comprendida entre la línea de edificación y la alineación exterior medida sobre una recta perpendicular a esta.En ocasiones también se puede usar este mismo concepto en relación a cualquiera de los linderos de la parcela.En este ultimo caso suele denominarse separación a linderos y normalmente se exige el cumplimento de cierto valor minimo. Como resultado de aplicar todos o algunos de estos conceptos de posición de la edificación en la parcela resulta lo que se denomina area de movimiento de la edificación en la parcela y se define como akella parte de la parcela k puede ser ocupada x la edificación a reserva de lo que pueden decir otros parámetros de edificación.La superficie ocupada es la superficie comprendida dentro del parametro formado por la proyeccion de los planos de la fachada sobre un plano horizontal.

La superficie ocupable: superficie de parcela edificable susceptible de ser ocupada por la edificación, si es posible la determinación de esta. Con frecuencia se usa para la determinacin de la superficie ocupable el denominado coeficiente maximo de ocupación que se define como la relacion entre la superficie maxima ocupable y la total de la parcela edificable. Suele ir expresado en terminos porcentuales.
Si tu area de movimiento es mayor que la superficie ocupable tu puedes elegir donde edificar(dentro del area de movimiento)
La superficie ocupable siempre tiene ke ser mayor que la superficie ocupada(edificio) aunque si la normativa del municipio lo autoriza tambien puede ser igual.La superficie ocupable la puedes colocar en cualquier parte del area de movimiento.La superficie ocupada la puedes colocar en cualquier parte de la superficie ocupable (aunque suele ocupar el total de esta).La fijación de todos estos parámetros tiene como objeto conseguir como minimo una determinada superficie libre de parcela no ocupada por la edificación en ningun caso salvo excepciones(establecidas en la normativa. Ej: edificaciones subterraneas)

EDIFICABILIDAD Y EL APROVECHAMIENTO COMO PARAMETROS BASICOS La edificabilidad y el aprovechamiento son magnitudes o parámetros que acotan las dimensiones de las edificaciones que pueden levantarse en una parcela.
Definimos edificabilidad total o superficie edificada total a la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas que componen el edificio y como superficie edificable el valor que señala la ordenacion (normativa municipal) par alimitar la superficie edificada tital que puede construirse en una parcela o cualquier otro ambito Este ultimo parametro puede venir señalado(por la ordenacion) de diferentes maneras: Por medio de un coeficiente de edificabilidad Mediante la conjuncion de determinaciones pe posición,forma altura y volumen de la edificación.
Podemos definir como coeficiente de edificabilidad a la relacion entre la superficiee total edificable y la superficie de la parcela.coeficiente de edificabilidad neto,y si no es asi,hablamos de coeficiente de edificabilidad bruto.
TIPOS DE SUPERFICIES EN UN EDIFICIO
1)Util: Aquella en la que se puede habitar,y en el caso de no ser de una vivienda seria la superficie en la que se puede realizar el uso del edificio.Es la superficie que se puede pisary para que una superficie pueda considerarse util la altura del muro debe ser maor de 1,5mm.En una superficie que se considere util es necesario calcular e ltamaño por piezas(despachos,baños,salon,etc).ejemplos de superficie util:aticos,terrazas,salones,pero sin contar tabiques ni pilares).
2)Construida: Queda definida por el perimetro exterior de la edificacion que estamos midiendo(incluyendo muros y tabiques).Una terraza no cubierta es superficie util pero no forma parte de la superficie constrida.Se incluyen en superficie construida huecos mayores se 0,25metros cuadrados(ascensores no son superficie construida).
Si un porche/terraza esta abierto por tres lados la superficie construida se considera al 50%(de dicho porche/terraza),con la condición de que este cubierto el techo.
Si el porche/terraza esta abierta por menos de tres lados(2 o 1),se considera e l100% de la superficie construida. *para ser superficie construida ha de estar cubieto*.La superfice construida se calcula por plantas y por elementos generales de cada planta(viviendas,locales comerciales).
3)Computable: Aquella que tiene el edificio a efectos del calculo de la edificabilidad.Dependiendo de las normas hay partes que computan y otras que no.Ejm:los sotaos no computan generalmente,son superficie construida pero no computable).Generalmente los cuartos de instalaciones tampoco computan.
ALTURA DEL EDIFICIO
Dimension vertical de la parte del edificio que sobresale del terreno expresada en unidades metricas o en numero de plantas.En la normativa debe venir determinada con exactitud la cota de origen o de referencia que debe tomarse como base para la medicion de la altura y hasta que parte de la edificacion debe medirse.Si la altura del edificio se da en unidades metricas,normalmente se utilizan los diferentes parametros:1)Altura de cornisa:Es la que se mide hasta la interseccion de la cara inferior del forjado que forma el techo de la ultima planta con el plano de la fachada del edificio. ALTURA DE CORONACION: Es la altura que se mide hasta el nivel del plano superior de los petos de protección de la cubierta.3)Altura total: La máxima altura que tiene el edificio. Esta suele ser hasta la cumbrera. ALTURA POR PLANTAS: Fijan las alturas del edificio dependiendo de las plantas que tenga. Estos valores se determinan en la normativa urbanística de cada localidad.CUERPOS VOLADOS: Los cuerpos volados te limitas la altura del volado sobre la calle. El minimo suele ser 3,5m aproximadamente. Por encima de la altura máxima(normalmente de coronación)se suelen admitir diversas contrucciones como remates de escaleras,casetas de ascensores,depósitos y otras instalaciones,y por encima de la altura máxima total solo se admiten construcuiones de chimeneas,de ventilación o de evacuación de humos y paneles de captación solar.Altura de piso o planta:Distancia vertical entre las caras superiores de los forjados,entre dos plants consecutivas.Coloquialmente se dice de suelo a suelo. Altura libre: Es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta y la cara inferior del forjado del techo de la misma planta.Lo que coloquialmente se denomina de suelo a suelo.
PLANTAS DE EDIFICIO:1-Planta sotano: se define como aquella planta en la que la mas de un 50% de su superficie edificada tiene su techo por debajo de la cota de rasante.2-Semisotano:Es aquella planta en la que mas del 50% de su usperficie edificada tiene el plano del suelo inferior a la cota de rasante y el plano del techo por encima de esa cota.3-Planta baja:Planta en a que mas del 50% de la superficie de suelo es su coincidente o ligeramente superior a la cota de la rasante.4-Entre planta:Es aquella planta en la que su totalidad de su superficie ocupa una posicion intermedia entre el suelo y el techo de la planta baja.5-Piso:Es toda planta situada por encima del forjado del techo de la planta baja.6-Atico:Es la ultima planta de un edificio cuando su superficie edificada es inferio a la normal de las restantes plantas y sus fachadas se encuentran retranqueadas del resto de planos de fachada del edificio.7-Bajo cubierta: Planta eventualmente abuhardillada situada entre la cara superior del forjado de la ultima planta y la cara inferior de los elementos constructivos de la cubierta inclinada.USOSA-Residencial-Es el uso destinado para las viviendasB-Terciario-Es aquel que recoge todos aquellos edificios de servicios para la localidad en la que se situan. Entre los suelos de uso terciario encontraremos: -Oficinas-Se pueden instalar en bajos de edificios ó conjugar viviendas y oficinas.Comercios-necesitan amplias vias alrededor y en muchas ocasiones tener transporte cerca. El buen aprovechamiento de la parcela comercial dependera en ocasiones (Grandes superficies comerciales) de los accesos que tenga.-Dotaciones-Corresponde a la administración el desarrollarlo. Son colegios, hospitales...y corresponde planificarlo a la comunidad. Estos espacios son cedidos a los ayuntamientos de la localidad, esas cesiones suelen estar marcadas por una ley del suelo. Suele estar marcada por el % de la superficie neta de la parcela, además de que estas parcelas deben ser usadas para uso publico. Proceden en todos los casos de una cesion gratuita del que desarrolla el proyecto (promotor).Industriales-Estos suelos se planean en zonas donde la actividad industrial moleste lo menos posible al correcto desarrollo de la ciudad.Zonas verdes- (se suelen incluir dentro de la zonificacion de uso terciario dotacional). Suelen tener un carácter municipal, y tambien son terrenos que se ceden al ayuntamiento de forma gratuita. PATIOTodo espacio no edificado delimitado por fachadas interiores de los edificios o cualquier espacio no edificado en el interior de la alineaciones exteriores cuya superficie esta rodeada por la edificación. El resto de espacio no edificados se suelen denominar espacio libre de parcela. Las dimensiones del patio vendran generalmente determinadas por: la altura ó por el numero de salidas (ventanas, habitaciones...) que vayan a dar a ese patio. Asi, si van a dar muchas ventanas el patio tendra una mayor dimension. Asi, podremos hablar de patio de parcela, patio de manzana y patio ingles.