La Accesión Invertida en la Construcción Extralimitada: Requisitos y Consecuencias

La Accesión Invertida en la Construcción Extralimitada

No habría justo título, ha ocupado parte de la finca del primo porque en el título que es el testamento una vez comprobado se ve que lo que había heredado era de menor extensión que lo que él creía, por tanto, no habría justo título porque hay una adquisición originaria. Aun cuando entendiéramos que hay un justo título, en este caso no podríamos hablar de usucapión, porque quien transmite es el verdadero propietario (testamento) y para hablar de adquirir por usucapión tiene que ser transmitido por un non dominus.

Por tanto no prosperará esta primera pretensión de haber adquirido por usucapión. ¿Se podrá obligar al demandante a que le venda la franja de terreno que con la construcción del hotel el demandado ha invadido? El simple hecho de que se trate de una construcción en la que una parte ocupa un suelo propio de quien construye pero otro ajeno a quien construye nos sitúa en las construcciones extralimitadas.

Dándose este presupuesto básico o imprescindible para que califiquemos jurídicamente el supuesto objeto de la controversia judicial como construcción extralimitada y le apliquemos la doctrina de la accesión invertida. Para que en el caso de construcción extralimitada se pueda aplicar la accesión invertida, esto es que quien construya en una finca ajena tenga derecho a comprar el suelo invadido, quedando obligado el dueño del suelo a venderlo, es necesario que concurran cuatro requisitos:

Requisitos de la Accesión Invertida

1. Extensión del suelo invadido: Que la extensión del suelo invadido o ajeno tenga una superficie inferior a la del suelo propio en el que se asienta esa construcción. Este requisito concurre sin lugar a dudas en nuestro caso práctico.
2. Indivisibilidad de la construcción: Que las dos partes del suelo, la propia y la ajena, y la construcción constituyan un todo indivisible o inseparable. Este requisito también se da, se trata de un hotel que constituye un edificio único, porque la suite se encuentra construida sobre suelo ajeno, podría no haberse dado este requisito si en vez de un hotel fueran distintos apartamentos construidos individualmente y alguno se construyera entero en suelo ajeno y separado de otros.
3. Valor de la construcción: Que la construcción tenga más valor o importancia económica que el suelo invadido. Aun cuando es discutible por la doctrina si este requisito se refiere a toda la construcción o solo a la parte de la construcción que está en suelo ajeno, con independencia de esto, si atendemos al valor que tiene el metro cuadrado de suelo, 500€, el suelo invadido son 200 metros cuadrados, serían 100.000€, y sin embargo la parte de construcción que invade el suelo ajeno se ha valorado en 200.000€, luego también se cumpliría este requisito.
4. Buena fe del constructor: Que el constructor haya actuado de buena fe. Aquí es donde se nos puede plantear un problema, habría quedado destruida la buena fe del constructor por el hecho de que las respectivas fincas y por tanto la que fue invadida esté inscrita en el registro catastral y por tanto habiéndose consultado tal podría haber sabido que esa parte de la finca no era suya.

El Registro Catastral y la Buena Fe

Al registro catastral no se le puede atribuir las mismas consecuencias que al registro de la propiedad. El catastro es un registro puramente administrativo cuya finalidad primordial es ofrecerle información a las administraciones públicas a efectos fiscales. Por tanto no produce efectos de fe pública registrada en el ámbito del derecho privado. Por tanto no quedaría destruida la presunción de buena fe.

Consecuencias de la Accesión Invertida

Si se cumplen los requisitos indicados, el demandante estaría por tanto obligado a vender al demandando la franja ocupada. Pero para el dueño de la franja nacerá un derecho de crédito.