Accesión invertida en construcción hotelera: requisitos y consecuencias legales
Caso práctico 4: Accesión invertida
Debemos examinar si concurren los cuatro requisitos que ha dado el Tribunal Supremo (TS) para aplicar el caso de la accesión invertida:
Requisitos
Superficie del suelo invadido inferior
Que el suelo invadido por cosa ajena sea inferior en superficie a la que ocupa o se asienta esa construcción en suelo propio. (suelo ajeno: 200 m²; suelo propio: 800 m²; hotel: 1.000 m²). Sí concurre.
Unidad indisoluble
Que exista una unidad indisoluble entre la construcción, el suelo ajeno y el suelo propio (se trata de un único edificio y solo las suites están invadiendo suelo ajeno). Sí concurre. Esto no se daría en el caso de que se tratara de un complejo hotelero con muchos hoteles y alguno de ellos estuviera en suelo ajeno.
Mayor valor en suelo propio
Que lo construido en suelo propio tenga más valor e importancia que lo construido en suelo ajeno. (suelo invadido: 200 m² × 500 €/m² = 200.000 €; suelo propio: 800 m² × 500 €/m² = 800.000 €). Sí concurre.
Buena fe del constructor
Que se trate de un constructor de buena fe y, por tanto, ignore que está invadiendo un suelo ajeno donde no tiene título para construir. Si la buena fe se presume, el constructor lo ignoraba. Para determinarla definitivamente se deben comprobar si los documentos catastrales e inscripciones en el catastro pueden ser un elemento que desvirtúe la buena fe del constructor.
Sobre el catastro
Según el art. 1 de la Ley de 5 de marzo de 2004, el catastro es un requisito administrativo. Este no determina las propiedades y no es un elemento que valide la titularidad. Es un instrumento al servicio de las administraciones públicas y tiene funciones, principalmente, fiscales. Pretende dotar a la Administración pública de datos para imponer los impuestos que correspondan. El catastro no surte efectos civiles. Si así fuera, decía el TS, no harían falta los tribunales.
Conclusión y efectos
En este caso, al concurrir los cuatro requisitos, el dueño que se extralimita tendrá derecho a adquirir el terreno invadido, naciendo en beneficio del dueño del suelo un derecho y, por parte del adquirente, la obligación de pagar el suelo invadido. Además, también deberá abonar parte del valor que supone el quebranto y los daños y perjuicios del terreno perdido al que lo ha perdido. Se deberá indemnizar al perjudicado.
Por lo tanto: obligación del dueño que se extralimita a pagar el suelo invadido + indemnización por daños y perjuicios del quebranto al perjudicado.