Acción de Devastación y Extensión de Hipoteca en Fincas con Nuevas Construcciones
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CASO PRÁCTICO 11
¿Qué podía haber hecho el acreedor hipotecario para impedir que disminuyera el valor de la finca “R”, y por tanto, la garantía de su crédito?
El art. 117 LH concede al acreedor hipotecario una acción frente al deudor que podrá ejercitar ante los tribunales en cuanto tenga conocimiento de comportamientos del deudor que perjudiquen el objeto de la garantía. Esta acción, conocida como acción de devastación, permite al juez intervenir requiriendo al deudor que cese en las actuaciones que desvalorizan la finca y, si es posible, que la reponga al estado anterior. Si el deudor persiste, el acreedor puede privarlo de la administración de la finca y solicitar la administración judicial. El procedimiento para la acción de devastación se lleva a cabo a través del juicio verbal.
En este caso, el acreedor hipotecario podría haber ejercitado la acción de devastación para impedir la disminución del valor de la finca “R”.
¿Se extiende la hipoteca sobre la finca “R” al edificio construido en ella?
La doctrina establece que, aunque la hipoteca no se extiende automáticamente a la nueva construcción, si se produce el impago del crédito, la ejecución afectará al conjunto del suelo y el edificio. En la subasta, el propietario del edificio tendrá prioridad sobre el acreedor hipotecario en el reparto del precio de remate.
Por esta razón, es común incluir en los contratos de préstamos hipotecarios una cláusula que extiende la hipoteca a las nuevas construcciones, convirtiéndola en una cláusula de extensión de hipoteca.