Acción Negatoria y Confesoria en Servidumbres Prediales

Caso Práctico: Edificio Turquino vs. Edificio Escambray

En este caso, el edificio Turquino (predio dominante) evacua sus aguas residuales a través del edificio Escambray (predio sirviente). El presidente del predio sirviente demanda al edificio Turquino mediante una acción negatoria, buscando que se cierre la tubería de desagüe y se busque otra solución. La comunidad de propietarios del predio dominante se opone con una acción confesoria, buscando que se declare la existencia de la servidumbre de desagüe.

Análisis del Acuerdo Verbal

Se plantea la cuestión de si el acuerdo verbal entre los promotores de ambos edificios fue con ánimo de liberalidad o si hubo contraprestación económica. El artículo 536 del Código Civil establece que las servidumbres pueden ser voluntarias o forzosas. En este caso, se trataría de una servidumbre voluntaria, que requiere un acuerdo de voluntades entre ambos predios, manifestado a través de un título, que puede ser verbal.

Sin embargo, si la servidumbre se constituye de forma gratuita, se asemeja a una donación. El artículo 334 del Código Civil establece que las donaciones de bienes inmuebles deben constar en escritura pública. Por lo tanto, el acuerdo verbal no sería suficiente para constituir la servidumbre.

Requisitos para la Validez de Contratos

El artículo 1261 del Código Civil establece los requisitos generales para la validez de los contratos: consentimiento, causa y objeto. El artículo 1278 establece el principio de libertad de forma. Sin embargo, la donación inmobiliaria es una excepción a este principio, requiriendo escritura pública según el artículo 633 del Código Civil.

En este caso, al no existir escritura pública, la servidumbre no se constituyó válidamente.

Análisis de un Contrato Oneroso

Si se tratara de un contrato oneroso, como la compra de una servidumbre, no se requeriría escritura pública. Sin embargo, surge la duda de si se quiso constituir una servidumbre perpetua o un arrendamiento temporal del pozo para evacuar las aguas residuales.

El Tribunal Supremo ha establecido el principio de libertad de cargas, que presume que el derecho de propiedad está libre de gravámenes. Si existe duda sobre la intención de constituir una servidumbre, se aplica este principio.

En este caso, el acuerdo verbal y la falta de mención de la servidumbre en los títulos de propiedad horizontal generan dudas razonables, por lo que no se destruye la presunción de libertad de cargas.

Conclusión

Tanto si se considera un acuerdo gratuito como oneroso, la servidumbre de desagüe no se ha constituido válidamente. El predio sirviente tiene derecho a ejercer la acción negatoria para impedir el desagüe de aguas residuales a través de su propiedad.