Acuerdos en Propiedad Horizontal: Uso de Garajes y Derechos de Copropietarios

Caso 6: Propiedad Horizontal y Uso de Zonas Comunes

Los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal...

1. ¿Es válido el acuerdo de excluir a algunos comuneros del uso del garaje?

El uso de la cosa común puede decidirse mediante acuerdo comunitario de los comuneros por ser un acto de administración de la cosa común, y la legislación señala que los actos de administración de la cosa común se pueden adoptar por mayoría de comuneros, pero especifica que es mayoría de cuotas de participación y no de personas, en una democracia económica. Y esto no es un poder absoluto o ilimitado, porque el art. 394 del CC señala tres límites para su validez:

1. Que no afecte al destino de la cosa.
2. Que no afecte al interés de la comunidad.
3. Que no impida el uso de la cosa común a uno o algunos comuneros.

Para estos excluidos, la cuota de participación que tienen quedaría reducida a un mero valor simbólico, vacía de contenido.

Otra cosa es que, dadas las circunstancias del lugar común, se hubiera decidido por acuerdo mayoritario establecer una distribución por tiempo, pudiendo utilizar así todos su derecho.

Por lo tanto, este acuerdo de excluir a algunos sería nulo porque sobrepasa uno de los tres límites del referido art. 394 CC.

2. ¿Es válido el voto favorable de aquellos comuneros en beneficio del uso?

El art. 399 CC reconoce a todo comunero o copropietario la facultad de disposición sobre su cuota de participación, sin necesidad de contar con el consentimiento de todos los demás.

Eso sí, cuando dispone de la misma a título oneroso, el art. 1522 CC reconoce a los demás un derecho de retracto de comuneros, un derecho de adquisición preferente, cuando la venta se haga a un tercero ajeno a la comunidad.

Al contar todo copropietario con esta facultad de disposición, no hay problema en entender que puede también renunciar a ella (art. 385 CC) y esa cuota acrecerá en beneficio de todos los demás. La renuncia es un negocio jurídico no recepticio, y no tiene que dirigirse a nadie para que surta efecto, de ahí que pueda ser expresa o tácita (cuando se deduce de un facta concludentia, un hecho concluyente, para lo cual el TS declara que ha de existir una conducta o comportamiento del titular de ese derecho, claro, determinante e inequívoco, además de irrevocable, y tenga que ser interpretado de manera estricta).

En nuestro caso práctico, la conducta de los comuneros cuando toman el acuerdo no está actuando de manera inequívoca, por lo que no hay renuncia tácita.

3. ¿Puede cualquiera de los comuneros ejercitar la actio communi dividundo?

No se señala en el acuerdo por cuánto tiempo queden privados del uso de la cosa común.

El art. 400 del CC autoriza a que se pueda renunciar, mediante acuerdo unánime de los comuneros, a la división de la cosa común, siempre que se establezca por un plazo, y cada renovación (cada 10 años como máximo) del acuerdo requiere un nuevo acuerdo.

El TS declara que cuando el plazo quede indeterminado, el acuerdo es nulo, de tal manera que cualquiera de los comuneros podrá ejercitar la acción del art. 400 CC, y es una acción "imprescriptible".