Adquisición de la Propiedad: AccesiÓn, OcupaciÓn, Hallazgo y Tesoro

1. La AccesiÓn

Idea General y Clases

La idea inicial de accesión la da el artículo 353 CC que expresa que: “La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente”.

Las principales características de este modo de adquirir la propiedad son:

• Supone la preexistencia de una cosa a la que se une o incorpora otra.
• Siempre que pueda retirarse la cosa unida o incorporada, el propietario tiene derecho a hacerlo, procediendo siempre que no perezca, destruye o menoscabe la cosa que se ha formado en virtud de la unión o incorporación.
• Aparición de una nueva cosa que impide el retorno a su ser y estado de las que la componen.
• La unión ha de ser de carácter permanente.
• No es necesario que las cosas pertenezcan a diferentes propietarios aunque es la situación jurídica normal (a excepción de los fluviales). Desde esta perspectiva es una causa de pérdida del dominio por el propietario de la cosa unida o incorporada.

Clases

• Accesión inmobiliaria natural (aluvión, avulsión, cauce abandonado, variación del curso de un río, terrenos descubiertos o inundados, formación de islas).
• Accesión inmobiliaria industrial o artificial (construcción, plantación o siembra en suelo ajeno).
• Accesión mobiliaria (unión de cosas muebles, mezcla o confusión de cosas, especificación, construcción extralimitada).

2. Principios Rectores de la Unión o Incorporación de Cosas

• Principio accessorium sequitur principal: Cuando las cosas pertenecen a distintos dueños rige el principio de que lo accesorio sigue a lo principal. El dueño de la cosa principal tiene el papel rector.
• Superficies solo cedit: El propietario del suelo hace suyo lo que a éste se incorpora. Actualmente ha de tenerse más en cuenta para el mantenimiento de este principio el criterio de utilidad social (entendido como mantenimiento y conservación de una obra socialmente útil) más que un poder absorbente del dominio del suelo.
• Buena o mala fe con que se realiza la incorporación que se deduce de la naturaleza de las cosas. Al que obra de buena fe se le reconocen algunos derechos para remediar su empobrecimiento con la unión o incorporación. No se puede despojar de protección a aquel que obra de buena fe.

3. La AccesiÓn Inmobiliaria Artificial o Industrial

En esta clase se engloban los casos de construcción, plantación o siembra en suelo ajeno. El conflicto que surge es solucionado por el CC teniendo en cuenta el principio de que el suelo es lo principal y en consecuencia de que lo accesorio sigue a lo principal, el propietario del suelo tiene un papel rector entendiéndose además que las obras, plantaciones y siembras han sido hechas por él y a su costa mientras no se demuestre lo contrario (art. 359 CC). Con la presunción surge una serie de problemas:

• Buena fe del tercero:
  • Es entendida como un error inexcusable acerca del dominio del suelo que cree que le pertenece o error sobre el alcance de su título que cree que le permite actuar como lo ha hecho.
  • Si existe una relación jurídica que le faculta para ello, las construcciones han de regirse por las normas de la relación jurídica entre las partes y en su defecto sobre liquidación de estados posesorios.
  • Art. 361 CC: no atribuye directamente la propiedad al dueño del suelo sino que le da el derecho de opción entre hacerlo suyo con previa indemnización u obligar al que plantó, sembró o construyó a pagar la renta correspondiente.
  • Indemnización: deriva en la existencia de un poder de retención del tercero que recae sobre la posesión del terreno ocupado aunque es cierto que este derecho carece de justificación plausible ya que es poseedor desde el momento en que lo edificado forma un todo.
  • Mientras no se ejercita la opción el tercero es poseedor de buena fe del terreno ocupado. El tercero ostenta un dominio sobre la obra, plantación o siembra pero no sobre el terreno. ¿Existe concurrencia de dos derechos de la propiedad?
• Mala fe del tercero:
  • Obra con todo vigor el principio de accesión ya que el dueño del suelo hace suyo sin obligación alguna de indemnizar el resultado del trabajo ajeno (art. 362 CC).
  • Art. 363 CC: puede exigir la reposición del suelo al estado anterior demoliendo la obra o arrancando la plantación o siembra.
  • Reclamación en virtud del artículo 1902 CC de los daños y perjuicios que puedan seguirse de su actuación ilícita.
• Mala fe del tercero y del dueño del suelo:
  • La mala fe del dueño es entendida como la falta de oposición a la obra no obstante serle conocida (art. 364 CC).
  • Lo que se juzga aquí es la conducta omisiva de aquiescencia.
  • Ha de tener lugar una compensación de culpas.
  • La situación jurídica ha de regularse como si el tercero hubiera obrado de buena fe.
• Buena fe del tercero y mala fe del dueño del suelo:
  • No está regulado expresamente en el CC.
  • Se cree procedente la aplicación del art. 361 CC ya que no se distingue entre buena o mala fe del tercero.
  • Además ha de haber reclamaciones de daños y perjuicios que no queden cubiertos por las indemnizaciones preceptuadas en la norma.

4. Construcciones Extralimitadas

Esta figura surge en casos en que la construcción, plantación o siembra no se produce todavía en terreno ajeno sino que se realiza solamente en parte. El problema ha sido tratado por la jurisprudencia del TS en torno a construcciones y de una manera parcial ya que la doctrina que sienta es aplicable solo al tercero de buena fe. Cuando el edificio posee mayor valor e importancia que el suelo invadido se invierte el principio superficies solo cedit estimándose entonces que el edificio es lo principal y lo accesorio el terreno. Se le otorga al constructor la facultad de adquirirlo mediante el pago de su precio aunque habrá de abonar además el quebranto o menoscabo económico que repercute sobre el resto de la segregación que haya que efectuar en suelo ajeno (principio de equidad). Todavía rige para los casos en que la edificación es indivisible rigiendo para los casos de plantación o siembra las normas sobre accesión normal. Si el constructor obra de mala fe entrarán en aplicación los artículos 362 y 363 CC a favor del dueño de buena fe. Si la mala fe concurre en ambos, cabe una aplicación analógica del artículo 364 CC.

5. La AccesiÓn Inmobiliaria Natural

Aquí se estudian los problemas derivados de la mutación originada de los predios por obra de las aguas en general. Han de distinguirse diferentes supuestos:

• Aluvión: (entendido como el arrastre de tierra, légamo y otras sustancias que el curso normal de un río lleva consigo. El arrastre provoca una erosión, sedimentación y con ello imperceptibles y paulatinos desplazamientos de tierra. Art. 366 CC: el acrecentamiento pertenece al predio que lo recibe.)
• Avulsión: (brusca mutación de tierras debido a una fuerza extraordinaria. Art. 368 CC: en este caso se segrega una porción conocida de una heredad y por ello la parte segregada seguirá perteneciendo al dueño de la finca, se conserva la propiedad. Art. 369 CC: arranque y transporte de árboles, los propietarios han de reclamarlos en el plazo de 1 mes al dueño de la heredad a la que van a parar. Si se reclaman dentro del plazo habrán de abonarse los gastos de recogerlos o ponerlos en lugar seguro. Aquí no hay accesión ya que no hay verdadera unión o incorporación.)
• Cauce abandonado: (art. 370 CC: en estos casos sucede que desaparece un cauce de dominio público para transformarse en privado. Es automática la incorporación del nuevo terreno al predio ribereño. En caso de que la variación del cauce no sea natural sino debida a trabajos legalmente autorizados, se estará a lo establecido en la concesión o autorización.
• Variación del curso de un río: art. 372 CC: si un río navegable y flotable, varía naturalmente su dirección abriendo un nuevo cauce en heredad privada, el cauce entrará en el dominio público. El dueño de la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo seco, ya naturalmente ya por trabajos legalmente autorizados al efecto. Se refiere a todas las corrientes continuas o discontinuas pues son cauce de dominio público.
• Terrenos descubiertos o inundados:
  art. 367 CC: no se adquieren los terrenos descubiertos por la disminución natural de las aguas por los dueños de las heredades confinantes con lagunas o estanques, ni se pierden los que se inundan en las crecidas extraordinarias. (aquí añadir lagos, ríos, arroyos y embalses).
• Formación de islas: Las islas que se forman en los mares adyacentes a las costas de España y en los ríos navegables y flotables pertenecen al Estado en virtud del art. 371 CC. Sin embargo, aquellos que se formen por sucesivas acumulaciones de arrastres superiores en otros ríos conforme al art. 373 CC pertenecerá a los dueños de las márgenes u orillas más cercanas o a los de ambas márgenes si la isla se hallase en medio de un río dividiéndose entonces longitudinalmente por mitad. Cuando la isla se forma hacia ambas márgenes será por completo del dueño de la margen más cercana. Art. 374 CC: cuando la corriente de un río se divide en brazos dejando aislada una heredad o parte de ella, son del propietario de la misma.
• Accesiones marítimas: Reguladas en la ley de costas de 29 de julio de 1988 y en su reglamento de 1 de diciembre de 1989 de carácter netamente administrativo.

6. La AccesiÓn Mobiliaria

Unión de Cosas Muebles

Regulada en el artículo 375 CC que menciona que cuando dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueños se unen de manera que vienen a formar una sola de carácter inseparable o que de producirse tenga lugar un grave detrimento (conjunción) o que no se distingan las cosas y no puedan volverse a su estado primitivo sin perjudicar su naturaleza (adjunción).

Criterio legal: Ha de distinguirse si las cosas unidas son separables o no.

• Separables sin detrimento: cada propietario tiene la facultad de pedir la separación.
• Si no, sigue el principio de que lo accesorio sigue a lo principal conforme a determinados criterios de accesoriedad:
  • Atender al estado económico de las cosas. Será accesoria la cosa que se una a otra para su adorno, uso o perfección. La cosa principal es por tanto la más sustantiva que no necesita de otra para su menester económico. Excepción: cuando la cosa unida es mucho más preciosa que la cosa principal el dueño de aquella puede exigir su separación aunque sufra algún detrimento la otra a la que se incorporó. Precioso entendido como valioso.
  • En defecto del principio anterior, valor pecuniario: rige la regla del objeto de más valor y de ser igual habrá de tenerse en cuenta su volumen.
  • En la pintura, la escultura, en escritos, grabados, y litografías se tendrá como accesorio la tabla, el metal, la piedra, el lienzo o el pergamino.

Unión por el Dueño de la Cosa Principal

• Buena fe: hace suya la cosa accesoria indemnizando al de la cosa accesoria su valor.
• Mala fe: el dueño de la cosa accesoria puede optar entre que se le pague su valor o que la cosa de su pertenencia se separe aunque para ello haya que destruir la principal. En ambos casos, habrá lugar a la indemnización por daños y perjuicios. La mala fe no destruye la regla de que lo accesorio sigue a lo principal sino que destruye sus efectos.
• Mala fe de ambos: entrarán en juego las reglas de la unión de buena fe.

Unión por el Dueño de la Cosa Accesoria

• Buena fe: pierde la propiedad en beneficio del propietario de la principal indemnizando éste su valor. (art. 375 CC)
• Mala fe: pérdida de la cosa incorporada sin ningún derecho de reclamar su valor indemnizando además al dueño de la cosa principal los perjuicios que haya sufrido.

Contenido de la Indemnización

Art.380 CC determina que consistirá en la entrega de una cosa igual en especie y valor, en todas sus circunstancias a la empleada o bien en el precio de ella según tasación pericial. Esta regla no abarca la totalidad de indemnización de daños y perjuicios solamente aquellos relacionados con la pérdida de la cosa.

Mezcla o Confusión de Cosas

CC se refiere a la mezcla de dos cosas de igual o diferente especia que no pueden separarse sin detrimento. Art 381 CC: en casos en que la mezcla se haya llevado a cabo por voluntad de los dueños o por casualidad cada uno tendrá derecho a una parte proporcional atendiendo al valor de las cosas mezcladas o confundidas. Se aplica la regla anterior también en casos en que la mezcla se hace por la voluntad de uno solo pero con buena fe (art. 382.1 CC). En caso de que se obre con mala fe pierde la cosa de su pertenencia además de quedar obligado a la indemnización de daños y perjuicios causados al dueño de la cosa con que se hizo la mezcla. Aquí no se atiende al criterio de que lo accesorio sigue a lo principal sino a la buena o mala fe.

Especificación

Tiene lugar cuando una persona que no es propietario de la cosa no actúa de acuerdo con su dueño pone en ella su trabajo y la convierte en cosa distinta (ej. bloque de mármol en estatua). Para el CC es una subespecie de la figura de accesión y por ello la regula dentro del grupo de accesión de los bienes muebles. La solución se basa en la buena fe o mala fe del especificante. No obstante, la solución es muy debatida.

• Buena fe: hace suya la obra de nueva especie indemnizando del valor de la materia al dueño de ésta. (383.1 CC) Excepción: caso en que ésta es más valiosa que la obra en que se empleó o superior en el valor en cuyo caso el dueño podrá elegir entre quedarse con la nueva especie con previa indemnización o pedir indemnización de la materia. (383.2 CC).
• Mala fe: el dueño de la materia tiene derecho de quedarse con la obra nueva sin pagar nada al autor o de exigir que éste le indemnice el valor de la materia y los perjuicios que se le hayan seguido (383.3 CC).
• En casos en que ambos obren de mala fe (es decir, a la vista, paciencia y ciencia del dueño de la materia sin formular oposición), se considerará la especificante como de buena fe.

Indemnización de la Materia

Consistirá a falta de acuerdo en la entrega a su dueño de una cosa de igual especie y valor y en todas sus circunstancias a la empleada o bien el precio de ella según tasación parcial. (380 CC).

7. La OcupaciÓn

La ocupación es un modo de adquirir el dominio que tiene actualmente una aplicación muy reducida debido principalmente a dos causas:

1. Reducido número de cosas que no pertenecen a nadie.
2. Las legislaciones tienden a atribuir a los estados la propiedad de los bienes que carecen de dueño o están abandonados.

Aparece regulada en el artículo 609 CC incluyéndolo dentro de los modos de adquirir el dominio así como en el 610 CC que menciona que: “Se adquieren por la ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carezcan de dueño, como los animales que son objeto de caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas”. Hay ocupación cuando hay aprehensión material o por la sujeción al señorío de la voluntad del ocupante de las cosas que el ordenamiento jurídico considera susceptibles de ella. Se basa en la toma de posesión detectándose siempre la voluntad de sujetar la cosa a nuestro poder. En caso contrario no habría posesión y con ello tampoco ocupación. La cosa ha de ser apropiable, esto es, ha de estar dentro del tráfico jurídico y apto para la sujeción al poder del ocupante.

Es un título de adquisición originario ya que el ocupante no deriva su título de ningún transmitente.

Bienes que Pueden Ser Objeto de Ocupación

Aparecen enumerados y ejemplificados en el artículo 610 CC. No incluye inmuebles. Tales son:

• La caza y la pesca.
• Enjambre de abejas.
• Palomas, conejos y peces.
• Objetos arrojados al mar o que el mar arrojó.

8. Hallazgo

Viene regulado en los artículos 615 y 616 Cc refiriéndose a las cosas muebles dentro de la normativa de la ocupación. Se basa en la idea de que el que encuentre cosa mueble que no sea tesoro debe restituirla a su antiguo poseedor. En caso de que este no fuera conocido, no existe obligación de averiguar de quien es pero si de consignarla inmediatamente en poder del alcalde del pueblo donde se hubiere efectuado el hallazgo.

Una vez entregada la cosa entran en juego las obligaciones de la autoridad del alcalde que se sustancian en conservar la cosa y la de publicación del hallazgo “en la forma acostumbrada”. La cosa ha de conservarse y custodiarse hasta 2 años desde la segunda publicación. El Cc ordena que se publique el hallazgo durante dos domingos consecutivos. En caso de que no pudiera conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan el valor notablemente (entendido como que los gastos de conservación son demasiados elevados en proporción con el valor de la cosa), se venderá en subasta pública a partir del transcurso de 8 días desde la segunda publicación. En este caso, lo que quedará depositado es el precio de la cosa y no la cosa. Si en el plazo de 2 años no se ha presentado para reclamar la cosa el dueño, se adjudicará al hallador o el precio obtenido en la subasta en su caso. Si se presentare, a él se le entregará. Tanto el dueño como el hallador están obligados a abonar los gastos que hayan podido realizarse para la conservación de la cosa. El Cc entiende por poseedor a la persona a la que ha de restituir la cosa el hallador cuando lo conoce y en cambio al tratar de la entrega por el alcalde se refiere al dueño.

Derechos del Hallador en el Transcurso de 2 Años

A raíz del hallazgo nacen para él una serie de derechos eventuales o expectativas jurídicas:

• Derecho a adquirir la propiedad de la cosa o el precio obtenido en subasta. Se producirá su perfección cuando el poseedor no se presente ni reclame en el plazo fijado.
• Derecho a la recompensa. Viene regulado en el artículo 616 Cc que establece que el propietario que se presentare en tiempo esta obligado a abonar al que hubiese hecho el hallazgo la décima parte de la suma o el precio de la cosa encontrada. Si el valor del hallazgo excediere 2000 pesetas el premio se reducirá a la vigésima parte en cuanto al exceso. Debe estimarse que la entrega de la cosa debe subordinarse al cumplimiento previo de la obligación de pago de la recompensa por analogía con el caso de hallazgos marítimos.

Diferenciación con la Figura de la Ocupación

La ocupación procederá respecto de las cosas que por si mismas o en razón de las circunstancias que concuerden en la situación se presumen que son nullius o abandonadas. El hallazgo recae sobre cosas que no poseen razonablemente estas características. Por ello, todo el que encuentre y tome en posesión una cosa mueble que racionalmente pueda reputar perdida debe cumplir la obligación detallada anteriormente.

9. Tesoro

Aparece sometido a un régimen jurídico especial en el Cc:

• Art. 610 Cc: lo estima susceptible de ocupación.
• Art. 614 Cc: el que por casualidad descubriere un tesoro oculto en propiedad ajena tendrá el derecho que le concede el artículo 351 Cc.
• La normativa especial lo aparta del hallazgo.

Definición de Tesoro

(art. 352 Cc) es el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste. La ignorancia puede ser del depósito o bien del lugar de emplazamiento. Aunque no se exige la antigüedad es un dato relevante que la jurisprudencia tiene en cuenta para entender acreditado el requisito de la no constancia de la legítima pertenencia que se asienta fundamentalmente en presunciones. La falta de constancia de legítima pertenencia se entiende como que no puede saberse quien es el dueño (pero no es nullius). La jurisprudencia añade que nos encontraremos también ante ello cuando es conocida la identidad del dueño originario pero la excesiva lejanía en el tiempo hace prácticamente imposible a través de las intermedias transmisiones hereditarias que hayan producirse venir en conocimiento de quiénes seas los sucesores del referido sueño originario. El tesoro pertenece al propietario del terreno en que halla aunque no ha de deducirse de ello que no hay tesoro cuando el depósito se encuentra en otro lugar (Ej.: un mueble antiguo, una librería, etc.). El Cc no menciona nada acerca de que deba estar en un terreno. El tesoro se adquiere por ocupación con lo que no es suficiente con haberlo percibido o visto sino que es necesaria su toma de posesión o la sujeción a la voluntad del descubridor como cualquier objeto mueble abandonado.

Descubrimiento por Casualidad en Propiedad Ajena o del Estado

En estos casos la mitad se aplicara al descubridor. Estamos por tanto ante una verdadera copropiedad sobre lo descubierto entre el hallador y el propietario del sitio donde se encontró. Si el objeto donde se descubrió está sujeto a derechos reales a favor de otras personas distintas del propietario, sus titulares no se colocan a estos efectos en su puesto. Solo cabe una excepción y es el caso de que una finca esté dada en enfiteusis. Pueden llevarse a cabo pactos obligacionales entre las partes en virtud de los cuales en la venta de la finca el vendedor establece una cláusula por la cual se reserva los tesoros que en ella puedan encontrarse. El Estado puede adquirir el tesoro por su justo precio en casos en que éste sea interesante en relación con las artes y las Ciencias. Dicho precio se distribuirá por mitad entre el propietario y el descubridor. Puede tener lugar expropiación forzosa en base a la legislación administrativa pertinente.

T13: Los Derechos de Adquisición

1. La Categoría de los Derechos de Adquisición: Concepto y Naturaleza Jurídica

Los derechos de adquisición confieren a la persona que se encuentra en una determinada situación jurídica la facultad de adquirir una cosa determinada cuando su propietario ha decidido venderla o cuando la ha enajenado a una tercero, respectivamente. Se engloban en la discutida categoría de los derechos (subjetivos) potestativos. El titular puede hacerlo efectivos contra el propietario o persona que ha enajenado y también frente a los sucesivos adquirentes de ellos si se dan las consideraciones prevenidas legalmente. Son ejercitables frente a terceros. No otorgan a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa.

2. El Derecho de Opción

Opción: facultad que el propietario de una cosa concede a otro para adquirirla, pagando el precio establecido y lo demás que se hubiese estipulado. Como no se otorga un poder directo e inmediato sobre el bien, el optante no podrá hacer efectiva su opción frente a un tercero adquirente. En este caso, habrá una responsabilidad por incumplimiento del concedente. La concesión de la opción es un acto de riguroso dominio. No obstante, la opción se ejercita frente al tercer adquirente si se inscribe en el Registro de la Propiedad, para lo que se requiere:

1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiera convenido para ejercer la opción.
3. Plazo para su ejercicio, que no podrá exceder de 4 años.

Una vez ejercitada la opción de forma positiva, el precontrato de compraventa queda perfeccionado, sin necesidad de que el propietario otorgue un nuevo consentimiento, y desde entonces queda obligado a cumplirlo. Para que el derecho de opción se transmita ha de mediar el consentimiento del concedente y la cesión del contrato exige el consentimiento del otro contratante. Pacto pueden permitir su cesión.

3. El Derecho de Adquisición Preferente: Sus Dos Manifestaciones

El derecho de adquisición confiere a la persona que se encuentra en una determinada situación jurídica la facultad de adquirir una cosa determinada cuando su propietario ha decidido venderla o cuando la ha enajenado a una tercero, respectivamente. Sus dos manifestaciones principales son el tanteo y el retracto: “el retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”. El titular del tanteo es siempre titular del retracto.

4. El Derecho de Tanteo

El tanteo faculta para adquirir una cosa antes que otro, pagando el precio que éste daría. Limita el ius disponedi del propietario, pero sólo en el sentido de que no es libre de vender a quien quiera. Opera antes de la enajenación proyectada y el titular del derecho de tanteo también lo es del derecho de retracto.

5. El Derecho de Retracto. Los Retractos Legales

Faculta para adquirir la cosa después de enajenada, de manos del adquiriente.

A.) Supuestos y Plazo de Ejercicio

El retracto legal en el C.c. está condicionado a la venta o dación en pago de un bien (1521C.c). art. 1524 C.c “No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta”. El conocimiento de la transmisión ah de ser cabal y completo, no sólo de la venta sino también de sus condiciones, no bastando al mera notificación de haberse efectuado. La inscripción registral determina el comienzo del cómputo. El plazo de ejercicio del retracto es de caducidad, no de prescripción, y en el cómputo de los días no se descuentan los inhábiles. La titularidad del derecho de retracto legal se conecta a una determinada cualidad jurídica. El retrayente debe estar en posesión de esa cualidad en el momento en que se operó la tradición del bien que se quiere retraer.

B) Procedimiento

El retrayente no podrá hacer uso del derecho de retracto sin rembolsar al comprador el precio de la venta, y además: 1º los gastos del contrato. 2º los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. El retrayente no suele conocer estos 2 conceptos al ejercitar el retracto, por lo que la jurisprudencia había admitido la simple protesta de abonar pagos legítimos o el afianzamiento de las cantidades que resulten acreditadas. El precio puede no ser conocido, y pese a ello es viable ejercitar el retracto, garantizando mediante caución que se consignará cuando fuese conocido. No se incluyen los intereses legales del precio. El precio por el que se ha de retraer es el realmente satisfecho y no el escriturado. En cuanto se conozca el precio ha de ser consignado, sin que lo excuse la alegación de que no es el precio real. El retrayente puede afianzar u ofrecer garantía de pago de la diferencia entre el conocido y el precio de venta que ya consignó.

La acción de retracto debe ejercitarse sólo contra el último adquirente de la cosa. sin perjuicio de la evicción. El retracto legal posee eficacia erga omnes

C) Retractos en el C.c

• Retracto de comuneros y colindantes

Retracto de comuneros: su fin es acabar con la situación jurídica de la comunidad. Retracto de colindantes: su fin es terminar con la excesiva fragmentación de la propiedad rústica.

Retracto de coherederos mismo principio que el retracto de comuneros. 1067 C.c. “Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.”

Tanteo y retracto en la enfiteusis