El Alcance de la Hipoteca sobre Nuevas Construcciones y la Constitución de Múltiples Hipotecas

El Alcance de la Hipoteca sobre Nuevas Construcciones

Lo que establece el artículo 110 de la Ley Hipotecaria (LH) ha planteado problemas debido a su limitada extensión. Este artículo solo indica que, salvo pacto en contrario, la hipoteca no se extenderá a las nuevas construcciones que se levanten en la finca hipotecada. Sin embargo, no especifica qué sucede si, una vez construido el edificio, se incumple la obligación hipotecaria y se procede a la ejecución de la garantía, la finca, adquiriéndola el mejor postor en la subasta y, por lo tanto, adjudicándosela a quien pague el precio de remate.

Si nos atenemos al tenor literal del precepto, el adjudicatario, el rematante, solo adquiriría la finca, pero no el edificio construido en ella. Esto plantea problemas para determinar la situación jurídica que surgiría entre el propietario del edificio, que lo seguiría siendo el deudor hipotecario, y el propietario de la finca, el adjudicatario. ¿Habría surgido una comunidad entre ambos? ¿Existiría una propiedad separada? ¿Surgiría un derecho de superficie en beneficio del propietario del edificio?

Ni este precepto ni ningún otro contenido en la LH responde a estas preguntas. Por eso, se puede afirmar que este precepto necesita un mayor desarrollo.

Finalidad de la Exclusión de las Nuevas Construcciones

La finalidad que persiguió el legislador al excluir, salvo pacto en contrario, las nuevas construcciones levantadas en la finca hipotecada fue fomentar la construcción de edificios en un momento de enorme escasez de viviendas. En 1946, siete años después de la Guerra Civil, el legislador quiso que quien fuera propietario de un suelo hipotecado no tuviera miedo a construir en él, ya que esa construcción no quedaría sujeta a la obligación garantizada.

Conflictividad Potencial y Posición de la Doctrina

Dada la conflictividad que puede generar, tras la ejecución hipotecaria, la situación jurídica entre el adjudicatario de la finca y el propietario del edificio (una comunidad incidental, ya que no han querido ser socios comuneros), la doctrina se ha inclinado por entender que:

• En primer lugar, y tal como establece el artículo 110.1º de la LH, si se ejecuta la hipoteca, surgirán dos propietarios: el adjudicatario de la finca y el deudor hipotecario, que seguirá siendo propietario del edificio.
• En segundo lugar, la ejecución ha de hacerse sobre todo, es decir, habrá de procederse a la venta en pública subasta de la finca con el edificio.
• En tercer lugar, con el dinero obtenido de esa ejecución de la finca junto con el edificio, habrá que proceder, en primer lugar, a pagarle al dueño del edificio su valor, y con lo que sobre se le pagará al acreedor hipotecario. Por lo tanto, si se ejecuta esta finca y se obtiene en la ejecución 400.000 €, habrá que descontar, por ejemplo, 24.000 € y pagárselos al deudor hipotecario, que es lo que le costó construir el edificio. Del resto, 376.000 €, se le pagarán, por ejemplo, 300.000 € al acreedor hipotecario y el resto le pertenecerá al hipotecante. En el caso de que siga sobrando dinero, le seguirá perteneciendo al deudor hipotecario.

La Constitución de Múltiples Hipotecas sobre una Misma Finca

El artículo 107.3º de la LH establece que sobre una misma finca pueden sucederse ulteriores hipotecas, tantas como esté dispuesto a aceptar como garantía de la obligación el acreedor. Por lo tanto, el número de hipotecas que se pueden constituir sobre un mismo edificio es indefinido.

Es más, el artículo 107.3º de la LH declara expresamente que el pacto establecido en una hipoteca prohibiendo que el deudor hipotecario, el propietario de la finca, pueda constituir sobre ella ulteriores hipotecas es ineficaz. Ese pacto no puede acceder al Registro de la Propiedad (RP) ni surtir efectos. En definitiva, el legislador está estableciendo que ha de prevalecer la finalidad de que el propietario de la finca pueda acceder al crédito sobre la autonomía privada, sobre el pacto o la cláusula que establezca en el título constitutivo de la hipoteca que el hipotecante no pueda volver a hipotecarla.

De todas maneras, si se vuelve a hipotecar la finca sobre la que ya se constituyó otra hipoteca anteriormente, no se derivará ningún perjuicio para el acreedor preferente. Por eso, cuando se constituyen hipotecas sobre una finca, el Registrador de la Propiedad, a la hora de inscribirlas, ha de indicar con un orden el rango o la jerarquía de las distintas hipotecas sobre esa misma finca.