Ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La LAU establece dos regímenes:

Arrendamiento de vivienda

Que “recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda de arrendamiento” y que incluye, si los hay “mobiliarios, trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador” (art 2).

Arrendamiento para uso distinto de la vivienda

Que también recae sobre una edificación, pero tiene como destino primordial uno distinto del de la vivienda e incluye (art 3):

• Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra (que no persiguen que la vivienda se convierta en un hogar estable para el arrendatario).
• Los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebran.

Están expresamente excluidos del ámbito de aplicación de la LAU, entre otros (aprenderse alguno):

• El uso de las viviendas que porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón de su cargo.
• El uso de las viviendas militares
• El uso de las viviendas universitarias que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad.

En cuanto al régimen aplicable:

• A todos los arrendamientos: se aplican los Títulos I (ámbito) y IV (fianza y formalidades), además de todo lo dispuesto en la LEC sobre contratos con base en el contrato de arrendamiento (el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas se regula por especialidad de juicio verbal).
• A las viviendas normales: se aplica el Título II (duración, renta, derechos y obligaciones de las partes y suspensión, resolución y extinción del contrato), y en su defecto la voluntad de las partes y subsidiariamente el CC.
• A las viviendas suntuarias (viviendas superiores a 300 m2, o en las que la renta inicial anual exceda 5,5 veces el salario mínimo): se aplica primero la voluntad de las partes, en su defecto el Título II de la LAU y subsidiariamente el CC. El art.6 establece que serán nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II (salvo que la propia norma expresamente lo autorice).