Análisis de Usucapión en un Caso de Construcción Hotelera

¿Qué Pretensión Prosperará?

¿La de obligar a quien construyó el hotel o, por el contrario, admitir la pretensión del demandado? La primera, que por el tiempo transcurrido ha adquirido por usucapión, y en su defecto, si esta pretensión no prospera, que se le imponga al dueño de la finca invadida la obligación de venderle la parte del terreno ocupado con la construcción.

¿Habrá Adquirido por Usucapión?

En primer lugar, no podría haberlo hecho por la usucapión extraordinaria, aun cuando estuviere poseyendo cumpliendo los requisitos que establece el art. 1041 del Código Civil (CC), esto es, en concepto de dueño de forma pública, pacífica e ininterrumpidamente. No puede haber usucapión extraordinaria porque el plazo en estos casos es de 30 años y, desde que en el mejor de los casos tomó posesión de la porción de terreno que no le pertenecía por ser de propiedad de su primo, a partir del momento en el cual hereda de su tía en 1988 hasta el momento de la interposición de la demanda en 2012, han transcurrido 24 años; no se ha llegado a completar el plazo de 30 años.

Habría quedado interrumpida la usucapión en 2012 a partir del momento en que se establece la demanda. El art. 1945 del CC señala que el momento interruptivo de la usucapión es el de la citación judicial, no el de la interposición de la demanda, cuando el juez procede a ponerla en conocimiento del demandado, emplazándolo a que se persone en el procedimiento judicial. Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) ha hecho una interpretación correctora de este precepto entendiendo que el momento interruptivo no es el de la citación judicial, sino la interposición de la demanda, para evitar que, por una causa ajena al demandante, como la lentitud de proceder a la citación, haya podido transcurrir el tiempo suficiente para que se consume la usucapión.

¿Podría Haber Adquirido por Usucapión Ordinaria?

En nuestro caso, por el plazo de 20 años que establece el art. 1947 del CC para cuando el usucapiente pueda verse…

Como sabemos, para adquirir por usucapión ordinaria, hemos visto que han transcurrido 24 años, por lo tanto, si se cumplen los demás requisitos, podría haber adquirido por usucapión. Hay que examinar el resto de requisitos. Además de los generales del art. 1941 del CC, es preciso cumplir dos requisitos más en el art. 1950 del CC: la buena fe y el justo título. La buena fe, al establecerlo así el art. 434 del CC al que se remite el art. 1950 del CC, se presume siempre, y vamos a presumir que existe, ya que no dice nada el caso práctico ni hay indicios de que el demandado actuó de mala fe. En nuestro caso, para que haya justo título, conforme a lo que establece el art. 1952 del CC, el usucapiente tiene que haber adquirido el objeto usucapiente mediante una adquisición derivativa; es decir, porque un anterior poseedor se lo ha transmitido.