Aspectos Clave del Contrato de Locación: Terminación, Continuación y Derechos

Conclusión del Contrato de Locación

El contrato de locación puede darse por concluido por diversas razones:

1. Por vencimiento del plazo contractual o del plazo mínimo legal.
2. Por pérdida de la cosa locada o por imposibilidad de cumplir el destino convenido.
3. Por vicios redhibitorios de la cosa o por caso fortuito que impida comenzar o continuar el contrato.
4. Por todos los casos de culpa del locador o locatario que autoricen la rescisión del contrato.

Continuación de la Locación Concluida

Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal (en ausencia de acuerdo), y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

Resolución del Contrato Imputable al Locatario

El locador puede resolver el contrato en los siguientes casos:

• Por cambio de destino o uso irregular de la cosa locada por parte del locatario.
• Por falta de conservación de la cosa locada o su abandono.
• Por falta de pago durante dos períodos consecutivos.

Resolución del Contrato Imputable al Locador

El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

• La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido.
• La garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

Cesión de la Locación

La cesión de la locación ocurre cuando el inquilino (cedente) cede los derechos de su contrato a un tercero (cesionario). La relación entre ellos se rige por las normas de cesión de derechos, y es indispensable notificar al locador. La cesión puede ser onerosa o gratuita.

Sublocación

La sublocación implica un nuevo contrato de locación entre el inquilino original (sublocador) y un tercero (subinquilino). La relación se rige por las normas sobre locación, y SÍ debe comunicarse (notificarse) al locador, por medio fehaciente, la intención de sublocar, indicando el nombre y domicilio de la persona y el destino que el sublocatario le asignará.

Convenio de Desocupación

El convenio de desocupación es un documento que el propietario puede ofrecer firmar voluntariamente al inquilino para garantizar su desocupación del inmueble en las fechas pactadas. También puede servir como extensión del plazo de permanencia del ocupante una vez finalizado el contrato de alquiler. Además, permite cancelar un contrato anticipadamente. Sin embargo, para que sea ejecutable de forma rápida e indiscutible, debe ser ratificado ante la Justicia.