Aspectos Esenciales de Contratos: Compraventa, Retracto y Arrendamiento

Pactos y Cláusulas en Contratos de Compraventa

Con relación a terceros

• Para ser oponible a terceros, el pacto debe inscribirse en los Registros Públicos (RRPP). Una vez inscrito, el pacto podrá hacerse valer contra cualquier tercero subadquirente o acreedor con garantía real.

Retroventa de la totalidad del bien indiviso

• Cuando los propietarios de un bien indiviso hubieren enajenado la totalidad del bien o existan herederos de estos, deben ejercer conjuntamente el derecho de retroventa.

Retroventa de cuotas en la propiedad

• Cuando un copropietario se hubiera reservado el pacto, este puede ejercerlo únicamente respecto a su cuota ideal.

Pactos Prohibidos en la Compraventa

• Pacto de mejor comprador: El contrato se resuelve si apareciera un mejor comprador que pague más por el bien.
• Pacto de preferencia: El comprador tiene la obligación de ofrecerlo previamente al vendedor cuando decida transferirlo.

El Retracto en el Derecho Civil

Es el derecho que la ley otorga a determinadas personas a subrogarse o sustituir al comprador, debiendo reembolsar el precio y los gastos e intereses asociados al mismo.

Características del Retracto

• Es otorgado por ley, no se crea por convenio.
• Solo lo gozan determinadas personas, no se aplica extensivamente.
• El retrayente debe subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de la compraventa.
• El retrayente debe reembolsar al comprador el precio, tributos, gastos e intereses pactados.
• Es improcedente en ventas hechas por remate público.
• Es un derecho personal.
• Es un derecho irrenunciable e intransmisible inter vivos.

Titulares del Derecho de Retracto

• Copropietarios.
• Litigante, en caso el contrario proceda a vender el bien a un tercero.
• Propietario en la venta de usufructo o viceversa.
• Propietario y superficiario en la venta de sus derechos, para consolidar la propiedad.
• Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes.
• Propietario de predio rústico colindante cuando no exceda la unidad agrícola o ganadera mínima, para evitar la parcelación.

Consideraciones Adicionales sobre el Retracto

• Plazo: 30 días a partir de la comunicación de fecha cierta o publicación en el diario oficial.
• Inscripción en RRPP: Si la venta fue inscrita en los Registros Públicos (RRPP), la presunción de conocimiento del Art. 2012 del Código Civil aplica transcurrido un año. El derecho debe ser ejercido judicialmente.
• Concurrencia de Retrayentes: Se aplica el orden de preferencia señalado anteriormente.
• Bien Enajenado Sucesivamente: El retracto opera respecto de la primera venta, quedando sin efecto las posteriores.

Contrato de Arrendamiento: Concepto y Elementos

Aquel por el cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por una renta convenida. Posee un carácter obligacional, que implica la cesión del bien al arrendatario y la obligación de este de pagar la renta convenida. El arrendatario adquiere el uso sobre el bien por un tiempo determinado y con la obligación de pagar una renta que puede ser en dinero u otro bien.

Características del Contrato de Arrendamiento

• Es consensual: Se perfecciona con el consentimiento de las partes, no requiere la entrega del bien.
• Con libertad de forma: Las partes pueden usar la forma que juzguen conveniente.
• De prestaciones recíprocas.
• Oneroso: Implica ventajas y sacrificios para ambas partes.
• Conmutativo: Desde el principio las partes saben cuáles son las prestaciones a su cargo.
• De duración o tracto sucesivo: Se ejecuta en el tiempo, sujeto a plazo determinado o indeterminado.
• Con efectos obligacionales: Se perfecciona con el consentimiento o acuerdo del cual surgen las obligaciones a cargo de las partes.

Diferencias con otras figuras

(Sección incompleta en el documento original)