Aspectos Fundamentales de la Hipoteca: Ejecución, Transmisión y Rango

B) La Acción de Devastación

Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño. Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia, poniendo el inmueble en administración judicial. En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Son supuestos:

• Deterioro de la finca hipotecada, ya sea físico o jurídico, con la consiguiente disminución del valor.

C) El Vencimiento Anticipado de la Obligación Garantizada

Permite la inmediata ejecución de la hipoteca, lo que explica que sea un recurso empleado habitualmente por los acreedores hipotecarios, con preferencia a la acción de devastación. Los supuestos de vencimiento pueden ser:

• Origen legal: el deudor perderá el derecho a utilizar el plazo cuando por actos propios hubiese disminuido aquellas garantías después establecidas.
• Origen convencional.

1.6. Transmisión de la Hipoteca

a) Transmisión del Bien Hipotecado y el Tercer Poseedor

La transmisión de un bien hipotecado da lugar a que aparezca el llamado tercer poseedor de la finca, que es el tercer adquirente del bien que no asume la condición de deudor.

b) Transmisión de la Finca con Asunción de Deuda

En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no solo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.

c) Transmisión sin Subrogación en la Obligación

La adquisición de una finca hipotecada, al presuponer el mantenimiento de la hipoteca, entraña siempre un riesgo para quien la adquiere, sobre todo cuando se trata de una adquisición a título oneroso: el adquirente queda sujeto a la eventualidad de que el deudor incumpla y el acreedor ejecute el bien hipotecado.

1.7. La Concurrencia de Varias Hipotecas sobre un Mismo Bien: El Rango Hipotecario

Todas estas hipotecas confieren a su titular preferencia especial sobre el bien hipotecado a que se refiere el art. 1929.3 CC. Como criterio de ordenación y jerarquía, se aplica el cronológico, de manera que por orden de antigüedad se establece una relación de prioridad entre las diferentes hipotecas, ocupando cada una un lugar en relación con las otras: ese lugar es el rango hipotecario.

Este rango tiene gran importancia jurídica y económica, ya que determina la desaparición de una hipoteca de rango inferior al ejecutarse una de rango superior, mientras que la ejecución de una hipoteca de rango inferior no afecta a las de rango preferente.

1.8. La Fase de Realización del Valor Hipotecado

La garantía de la hipoteca consiste en la posibilidad que tiene el acreedor garantizado de realizar el valor de la cosa hipotecada, imponiendo su enajenación para satisfacer con el precio obtenido la obligación asegurada y previamente incumplida.