Cálculos Esenciales de Aprovechamiento y Edificabilidad Urbana
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Ejercicio 1: Cálculos Fundamentales de Aprovechamiento
En este primer ejercicio, se determinan los conceptos básicos de aprovechamiento del suelo, esenciales para la planificación urbanística.
Aprovechamiento Objetivo (AO)
El Aprovechamiento Objetivo (AO) representa la edificabilidad total permitida en una superficie determinada, calculada a partir del Índice de Edificabilidad Bruta (IEB).
Fórmula: AO = Superficie x IEB
Cálculo: 160.000 m²s x 0,50 m²t/m²s = 80.000 m²t
Aprovechamiento Tipo (AT)
El Aprovechamiento Tipo (AT) es la relación entre el Aprovechamiento Objetivo y la superficie total, expresado en metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.
Fórmula: AT = AO / Superficie
Cálculo: 80.000 m²t / 160.000 m²s = 0,5 m²t/m²s
Aprovechamiento Subjetivo (AS)
El Aprovechamiento Subjetivo (AS) es la porción del Aprovechamiento Objetivo que no se cede a las Comunidades Autónomas (CCAA), representando la parte disponible para el promotor o propietario.
Fórmula: AS = AO x Porcentaje NO cedido a las CCAA
Cálculo: 80.000 m²t x 85% = 68.000 m²t
Excedente de Aprovechamiento (EA)
El Excedente de Aprovechamiento (EA) es la diferencia entre el Aprovechamiento Objetivo y el Aprovechamiento Subjetivo, que generalmente corresponde a la cesión obligatoria a la administración.
Fórmula: EA = AO - AS
Cálculo: 80.000 m²t - 68.000 m²t = 12.000 m²t
Índice de Edificabilidad Residencial (IER)
El Índice de Edificabilidad Residencial (IER) indica la edificabilidad específica para uso residencial, obtenida al restar el Índice de Edificabilidad Terciaria (IET) del Índice de Edificabilidad Bruta (IEB).
Fórmula: IER = IEB - IET
Cálculo: 0,50 m²t/m²s - 0,10 m²t/m²s = 0,40 m²t/m²s
Índice de Edificabilidad Neta (IEN)
El Índice de Edificabilidad Neta (IEN) relaciona el Aprovechamiento Objetivo con la Superficie de Parcela Neta (SPN), ofreciendo una medida de la intensidad edificatoria real sobre el suelo útil.
Fórmula: IEN = AO / Superficie de Parcela Neta (SPN)
Cálculo: 80.000 m²t / 50.000 m²s = 1,6 m²t/m²s
Ejercicio 2: Determinación de Usos y Equipamientos
Este ejercicio se centra en la distribución de la edificabilidad y la asignación de superficies para zonas verdes, equipamientos y aparcamientos, así como la vivienda protegida.
Edificabilidad Residencial (ER)
La Edificabilidad Residencial (ER) es la superficie de techo destinada a uso residencial, calculada a partir de la superficie total y el Índice de Edificabilidad Residencial.
Fórmula: ER = Superficie x IER
Cálculo: 160.000 m²s x 0,40 m²t/m²s = 64.000 m²t
Edificabilidad Terciaria (ET)
La Edificabilidad Terciaria (ET) es la superficie de techo destinada a usos terciarios (comercial, oficinas, etc.), calculada a partir de la superficie total y el Índice de Edificabilidad Terciaria.
Fórmula: ET = Superficie x IET
Cálculo: 160.000 m²s x 0,10 m²t/m²s = 16.000 m²t
Superficie Total de Zonas Verdes y Equipamientos (ZV + EQ)
La superficie total destinada a Zonas Verdes y Equipamientos se calcula sumando la parte proporcional de la edificabilidad residencial y la superficie de Zonas Verdes por terciario.
Fórmula: ZV + EQ = (ER x Porcentaje de ER para ZV y EQ) + ZVT
Cálculo: (64.000 m²t x 35%) + 640 m²s = 23.040 m²s
Superficies de Zonas Verdes por Residencial (ZVR)
La Superficie de Zonas Verdes por Residencial (ZVR) es la parte de las zonas verdes generada por la edificabilidad residencial, según un porcentaje mínimo establecido.
Fórmula: ZVR = ER x Mínimo de edificabilidad residencial a ZV
Cálculo: 64.000 m²t x 0,15 = 9.600 m²s
Superficies de Zonas Verdes por Terciario (ZVT)
La Superficie de Zonas Verdes por Terciario (ZVT) es la parte de las zonas verdes generada por la edificabilidad terciaria, según un porcentaje mínimo establecido.
Fórmula: ZVT = ET x Mínimo de edificabilidad terciaria a ZV
Cálculo: 16.000 m²t x 0,04 = 640 m²s
Zonas Verdes (ZV)
La superficie total de Zonas Verdes (ZV) es la suma de las superficies de zonas verdes generadas por los usos residencial y terciario.
Fórmula: ZV = ZVR + ZVT
Cálculo: 9.600 m²s + 640 m²s = 10.240 m²s
Equipamientos (EQ)
La superficie destinada a Equipamientos (EQ) se obtiene restando la superficie total de Zonas Verdes de la superficie combinada de Zonas Verdes y Equipamientos.
Fórmula: EQ = (ZV + EQ) - ZV
Cálculo: 23.040 m²s - 10.240 m²s = 12.800 m²s
Plazas de Aparcamiento en Vía Pública
Cálculo del número de plazas de aparcamiento de uso público requeridas en la vía pública, basado en el número de viviendas y habitantes por vivienda.
Fórmula: Plazas = (Número máximo de viviendas x Habitantes por vivienda) x Mínimo de plazas de uso público por habitante
Cálculo: (1.000 x 2,5) x 0,25 = 625 plazas
Plazas de Aparcamiento en Suelo Privado
Cálculo del número de plazas de aparcamiento privado requeridas, basado en el número de viviendas y habitantes por vivienda.
Fórmula: Plazas = (Número máximo de viviendas x Habitantes por vivienda) x Mínimo de plazas privadas por habitante
Cálculo: (1.000 x 2,5) x 0,5 = 1.250 plazas
Edificabilidad Destinada a Vivienda Protegida Oficial (VPO)
La Edificabilidad Destinada a VPO es la porción de la edificabilidad residencial que debe ser asignada a vivienda protegida oficial, según un porcentaje establecido.
Fórmula: VPO = ER x Porcentaje de VPO
Cálculo: 64.000 m²t x 30% = 19.200 m²t
Ejercicio 3: Distribución de Edificabilidad y Parcelación
Este ejercicio aborda la distribución de la edificabilidad entre propietarios y la administración, así como la determinación de las parcelas netas resultantes.
Edificabilidad de Propietarios
La edificabilidad correspondiente a los propietarios se calcula en función de su superficie, el Aprovechamiento Tipo y el porcentaje no cedido a la administración.
Fórmula: Edificabilidad = (Superficie de cada propietario x AT) x (Porcentaje NO cedido a CCAA)
Cálculo: (35.000 m²s x 0,5 m²t/m²s) x 85% = 14.875 m²t
Edificabilidad de la Administración
La edificabilidad correspondiente a la administración se calcula a partir de la superficie total, el Aprovechamiento Tipo y el porcentaje sí cedido a las CCAA.
Fórmula: Edificabilidad = (Superficie total x AT) x (Porcentaje SÍ cedido a la CCAA)
Cálculo: (160.000 m²s x 0,5 m²t/m²s) x 15% = 12.000 m²t
Parcela Neta de Propietarios
La Parcela Neta de Propietarios es la superficie de suelo útil que corresponde a los propietarios, calculada dividiendo su edificabilidad por el Índice de Edificabilidad Neta.
Fórmula: Parcela Neta = Edificabilidad de propietarios / IEN
Cálculo: 14.875 m²t / 1,6 m²t/m²s = 9.296,875 m²s
Parcela Neta de la Administración
La Parcela Neta de la Administración es la superficie de suelo útil que corresponde a la administración, calculada dividiendo su edificabilidad por el Índice de Edificabilidad Neta.
Fórmula: Parcela Neta = Edificabilidad de la administración / IEN
Cálculo: 12.000 m²t / 1,6 m²t/m²s = 7.500 m²s
Consideración sobre la Parcela Mínima
Es fundamental verificar si las parcelas netas resultantes, tanto para propietarios como para la administración, cumplen con la parcela mínima establecida en la normativa urbanística, tal como se menciona en el enunciado del Ejercicio 1. Si la superficie calculada es superior a la parcela mínima indicada, se cumple con el requisito.