Caso 6: Validez de contrato de venta de cosa común
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Caso 6: Validez de contrato de venta de cosa común
Los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal...
1.1.4. ¿Es válido el contrato celebrado por un comunero con un tercero vendiéndole la cosa común íntegramente?
En este caso, lo que está vendiendo no es íntegramente suyo, estaríamos ante la venta de una cosa ajena.
El TS antes no lo admitía, pero ahora sí lo admite en base a las críticas recibidas por la doctrina en relación al saneamiento por evicción recogido en el CC; porque tampoco el CC exige que el que se venda una cosa tenga que ser el dueño de la misma. Otra cosa sería si podría adquirirla o no.
Cuando alguien vende una cosa ajena estas son las posibles situaciones:
1) La primera obligación del vendedor es la de transmitir la propiedad al comprador. Por lo que, la primera situación que podamos encontrar es que el que venda la cosa, o no sea propietario de esta, pero al tiempo la adquiera de modo que sea de su propiedad cuando la entrega. Porque el poder de disposición hay que tenerlo en el momento de la traditio, no en la celebración del contrato. Esta no plantea problemas.
2) Cuando llega el momento de la entrega, el vendedor sea poseedor de la cosa pero no propietario de ella. Aquí solo adquiriría la posesión pero no la propiedad. Pero podrá adquirir por usucapión así no habría problema, pero sí cuando el verdadero propietario interrumpa la usucapión. En esta situación el art. 1945 del CC impone además de la entrega de la cosa, el saneamiento por evicción y vicios ocultos (cuando el comprador es privado de la cosa por otro que la había adquirido con anterioridad a él).
De acuerdo con el art. 1502 CC, hasta que se resuelva esa situación de duda, podrá suspender el precio hasta que el vendedor le garantice que va a adquirir la propiedad, o garantice que en caso de ser el verdadero propietario le reivindique la cosa, le va a devolver él el dinero.
También puede ejercitar acción de nulidad por dolo o error.
El art. 1160 CC en las obligaciones de dar podría dejar sin efecto el pago, cuando el vendedor no tiene la libre disposición de la cosa.
3) En el momento de la entrega de la cosa, el vendedor no tenga la posesión, por tanto no puede adquirir ni transmitir la posesión de la cosa.
En este caso se ejercitaría la acción de cumplimiento, también la acción resolutoria del art. 1124 CC.
SOLUCIÓN: Sí podría y en función de que se diese alguna de estas soluciones cambiaría.