Causales de Extinción de la Comunidad de Bienes: Procedimientos y Consecuencias Legales

Extinción de la Comunidad de Bienes: Causales y Mecanismos

Se prevén seis causas principales para la extinción de la comunidad de bienes:

1. División de la cosa común mediante el ejercicio de la actio communi dividundo.
2. Reunión en una sola persona de la totalidad de las cuotas, debido a que el resto de comuneros han transmitido sus derechos, y el adquirente goza de un derecho de adquisición preferente.
3. Destrucción de la cosa común o pérdida del derecho sobre el bien objeto de la comunidad.
4. Conversión de esta comunidad en una comunidad especial. Para ello, es necesario extinguir la comunidad de bienes preexistente y se requiere el acuerdo de todos los propietarios.
5. Acuerdo unánime o renuncia de todos los cotitulares. El acuerdo se refiere al destino del objeto de la comunidad, y la renuncia produce los mismos efectos que si el bien fuera de un titular único.
6. Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria que se haya podido pactar (ya sea para la división material o para la enajenación a un tercero).

Análisis Detallado de la División de la Cosa Común

Respecto a la causa de extinción por división de la cosa común, deben hacerse las siguientes precisiones:

Derecho a Pedir la División

• La ley permite que cualquier comunero pueda solicitar la división.
• Esta facultad es imprescriptible.

Exclusión de la Facultad de Pedir la División

En ciertas situaciones específicas, se excluye la facultad de pedir la división:

1. Pacto de indivisión: El disponente del bien que constituye la comunidad la excluye mediante pacto (plazo no superior a 10 años). Esto se realiza por vía negocial.
2. Acuerdo judicial de indivisión: El juez acuerda la indivisión para no perjudicar a alguno de los cotitulares que sea menor o incapaz (plazo no superior a 5 años).
3. Cuando el objeto sobre el que recae la comunidad es una nave o local destinado a plazas de aparcamiento o trasteros.
4. Cuando los comuneros acuerdan no hacer la división. Si no hay acuerdo, se deben tener en cuenta las siguientes soluciones:

Soluciones ante la Indivisibilidad Material del Bien

Si el bien es indivisible materialmente, el legislador establece soluciones:

1. Adjudicación a un comunero o venta a un tercero:
   • Se adjudica a uno de los comuneros.
   • Se vende a un tercero y se reparte el dinero obtenido.
   • Si hay más de un cotitular interesado, se adjudica al que tenga la cuota mayor.
   • Si hay dos cotitulares interesados por igual, se realiza un sorteo.
   • Si ningún cotitular tiene interés, se vende y se reparte el precio.
2. Adopción del régimen de Propiedad Horizontal (PH).
3. Efectuar la división adjudicando a uno o más titulares el Derecho de Usufructo (DR de U) y a otro la nuda propiedad (nada prop.).
4. En la Comunidad de Bienes entre cónyuges (CO), la división se establece mediante lotes.

Efectos de la División

Los efectos derivados de la división son:

1. Atribuye a cada comunero la propiedad en exclusiva sobre la parte del bien que le haya sido adjudicada.
2. La división no perjudica a terceros que tengan algún derecho constituido sobre el objeto de la comunidad.
3. Los acreedores, si actuaron en fraude, pueden impugnar la división.
4. Se consolida la idea de conformidad, eliminando la situación de saneamiento y evicción (san/v.o) entre los comuneros respecto a las adjudicaciones.