Certeza y Seguridad Jurídica en el Sistema Registral de Bienes Inmuebles

Certeza y Seguridad Jurídica: Pilares del Derecho

Las situaciones imprevisibles e inciertas a las que se halla expuesta la existencia del hombre generan que la seguridad se convierta en una necesidad básica. El derecho surge como respuesta para suplir la seguridad y certeza de la vida social. La seguridad, como cualidad de seguro, implica estar libre y exento de todo peligro o daño.

Condiciones para la Certeza y Seguridad Jurídica

Se dará certeza y seguridad jurídica cuando:

1. Las normas jurídicas sean claras y estén redactadas en un lenguaje comprensible.
2. Las normas jurídicas sean conocidas. Para esto, las normas deben ser públicas. En nuestra legislación, la ley se promulga y luego es publicada en el Diario Oficial, presumiéndose conocida por todos.
3. El Estado cumpla con sus propias normas y las haga cumplir, respetando el principio de legalidad. El Estado inviste de autoridad a personas encargadas de dar fe pública, como los notarios y los Conservadores de Bienes Raíces (CBR). Este último, desde hace 150 años, se encarga de custodiar y llevar diversos registros.

El Sistema Registral y su Importancia

El sistema registral se define como el conjunto de normas que regulan, en un país, las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de Propiedad (Lacruz Berdejo, José Luis). Este sistema permite dar cumplimiento a la obligación del Estado de dar certeza, seguridad y protección jurídica. Busca, además, que no se prive a las personas de sus derechos de propiedad. Por lo tanto, cumple dos funciones principales:

1. Función Económica y Social

Facilita la circulación de inmuebles. Según el autor español Méndez Gonzales, "la función económica puede ser vista desde diferentes aspectos y ópticas distintas. Si se remonta al origen de los sistemas registrales, se afirmaría que su principal razón de implantación fue posibilitar que la riqueza de un inmueble de una persona, familia o nación sirva de garantía al crédito, la palanca de toda economía moderna. Primero el crédito agrícola, luego los créditos para las casas y después todo tipo de créditos".

2. Función Jurídica

Transparenta los hechos y actos jurídicos que recaen sobre los inmuebles.

Rol del Registro Público y la Tradición

La función de todo Registro Público es dar a conocer la titularidad y condiciones que tiene una persona sobre un derecho real o personal. El documento público emitido por un notario o conservador actúa como una prueba antilitigiosa, ya que evita la generación de numerosos litigios. El derecho chileno se adhiere al romano porque en él existe un título y un modo.

• Título: Hecho o acto jurídico que sirve de antecedente para adquirir el dominio.
• Modo de adquirir: Hecho o acto jurídico que hace efectiva la adquisición del dominio.

La transferencia y transmisión de un dominio exige una tradición, la cual se materializa mediante la inscripción en el Registro Conservatorio. La inscripción es la que da la posesión real y efectiva. El contrato puede ser perfecto y no faltarle nada, pero no transfiere el dominio si no está previamente inscrito.

Funciones de la Inscripción en el Registro Conservatorio

Función de Tradición

La inscripción es la única forma de efectuar la tradición del dominio y derechos reales sobre bienes raíces, salvo la servidumbre y la herencia.

Función de Publicidad

La inscripción da publicidad a la propiedad raíz, sus limitaciones y gravámenes, dando a conocer el estado de la fortuna territorial.

Función de Solemnidad

La inscripción cumple una función de solemnidad. Su omisión acarrea la nulidad absoluta.