Clasificación, Obligaciones y Aspectos Clave del Contrato de Compraventa

Clasificación del Contrato de Compraventa

46.- ¿Cómo se clasifica el contrato de compraventa?

R.- Este es un contrato tipo, puesto que sus normas orientan lo que sucede en muchos otros de los contratos nominados.

• Bilateral o sinalagmático: Hay obligaciones para ambas partes.
• Oneroso: Hay cargas económicas para ambas partes.
• Principal: Solo excepcionalmente podría ser accesorio.
• Conmutativo o aleatorio: Lo usual es que sea conmutativo. Una modalidad, la compraventa de esperanza, lo hace aleatorio.
• Ejecución instantánea o diferida: Lo usual es que sea instantáneo. Modalidades del mismo lo pueden hacer diferido o escalonado.
• Formal: En el caso de inmuebles.
• Real: Cuando implica traslado de propiedad inmediata.

Prevalencia en la Venta de un Bien a Varias Personas

53.- ¿Quién prevalece cuando se vende un bien a varias personas?

R.- Si la cosa vendida es mueble, prevalece la primera venta (*prior tempore, potior jure*, primero en tiempo, primero en derecho).

Si no se puede determinar la fecha, prevalece la hecha a favor del que tiene la posesión (*beati possidentes*, dichoso el que posee).

Si la cosa es inmueble, prevalece la de quien primero haya registrado.

Si ninguna ha sido registrada, se siguen las mismas normas de los bienes muebles.

Obligaciones del Comprador y del Vendedor

Obligaciones del Comprador

• Recibir la cosa.
• Pagar el precio.
• Pago de gastos e impuestos que se generen.

Clases de Entrega de la Cosa Vendida

• Real: Posesión material de la cosa o el título.
• Jurídica: La ley la considera recibida.
• Virtual: El comprador acepta tenerla a su disposición.

Obligaciones del Vendedor

• Transmitir la propiedad de la cosa.
• Conservar la cosa hasta su entrega.
• Entregar la cosa.
• Responder por los defectos o vicios ocultos.
• Responder del saneamiento en caso de evicción.
• Pago de gastos e impuestos que se generen.

Contenido de la Entrega en la Compraventa

¿Cuál es el contenido (qué) de la entrega en la compraventa?

1. Debe entregarse lo contratado.
2. En el estado del momento de perfeccionarse el contrato.
3. Inmueble con linderos: todo incluido en ellos.

Gastos de la Compraventa

¿Cómo se manejan los gastos de la compraventa?

• Se pagarán conforme a lo pactado.
• En caso de que no se pacten:
  • Los de la entrega corren por cuenta del vendedor.
  • Los del traslado corren por cuenta del comprador.
• Es importante tener en cuenta los impactos fiscales (ISR, IVA, ISAI, otros).