Clasificación del Suelo y Deberes Urbanísticos: Fundamentos para el Diseño y la Ingeniería

Clasificación y Régimen Jurídico del Suelo Urbano

El suelo urbano se define por su capacidad para la habitabilidad y su integración en el planeamiento urbanístico previo. Se distingue entre suelo urbano consolidado y no consolidado, cada uno con sus propias características y obligaciones.

Suelo Urbano Consolidado

Está integrado por solares o parcelas que cumplen las condiciones mínimas de habitabilidad (infraestructura) o que pueden adquirirlas mediante obras accesorias y simultáneas a la edificación. Se dividen en áreas homogéneas, como barrios, que deben contemplarse como un continente ya establecido.

Deberes y Obligaciones (DYB) del Propietario en Suelo Urbano Consolidado:

• Realizar las obras necesarias para completar la urbanización y que la parcela adquiera la condición de solar (terreno apto para la edificación y completamente urbanizado).
• Edificar los solares en las condiciones y los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico.
• Destinar la edificación a alguno de los usos legitimados por la ordenación urbanística.
• Conservar y rehabilitar la edificación a fin de que esta mantenga las condiciones mínimas requeridas para la autorización de su ocupación.

Régimen Jurídico (RJ) del Suelo Urbano Consolidado:

• Los terrenos estarán legalmente vinculados a los usos previstos en el planeamiento.

Suelo Urbano No Consolidado

Comprende la restante superficie de suelo urbano que precisa de obras de urbanización para alcanzar la condición de solar. Se dividen en ámbitos de actuación, que deben contemplarse como contenido a desarrollar.

Deberes y Obligaciones (DYB) del Propietario en Suelo Urbano No Consolidado:

• Realizar las obras que falten para completar la urbanización y que la parcela adquiera la condición de solar (terreno considerado apto para la edificación y que está completamente urbanizado).
• Edificar los solares en las condiciones y los plazos establecidos por el planeamiento.
• Destinar la edificación a alguno de los usos legitimados por la ordenación urbanística.
• Conservar y rehabilitar la edificación a fin de que esta mantenga las condiciones mínimas requeridas para la autorización de su ocupación.
• Abstenerse de toda actuación en contra o al margen del sistema de ejecución que se haya determinado.
• Efectuar a título gratuito, en la forma, la cuantía y en el contexto del sistema de ejecución establecido, las cesiones del suelo.
• Ceder a título gratuito, en la forma y la cuantía, las superficies precisas para la materialización del 10% del aprovechamiento.
• Costear y ejecutar las obras de urbanización.
• Realojar a los ocupantes legales de inmuebles durante las actuaciones urbanísticas que exijan el desalojo de dichos ocupantes.

Régimen Jurídico (RJ) del Suelo Urbano No Consolidado:

• No requiere de un planeamiento pormenorizado para ciertas obras (obras de infraestructura, edificaciones provisionales, obras de mantenimiento de edificación).
• Sí requiere un proceso urbanístico y la cesión del 10% de la edificabilidad.

Clasificación del Suelo Urbanizable

Suelo Urbanizable Sectorizado

Corresponde a terrenos que, aunque no son suelo urbano, están previstos para ser urbanizados mediante un Plan de Sectorización ya aprobado.

Deberes y Obligaciones (DYB) del Propietario en Suelo Urbanizable Sectorizado:

• Abstenerse de toda actuación en contra o al margen del sistema de ejecución que se haya determinado.
• Ceder a título gratuito las superficies de suelo reservado para las redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos.
• Ceder a título gratuito, en la forma y la cuantía, las superficies precisas para la materialización del 10% del aprovechamiento.
• Costear y ejecutar las obras de urbanización.

Régimen Jurídico (RJ) del Suelo Urbanizable Sectorizado:

• El régimen jurídico es el mismo que para el Suelo Urbano No Consolidado.

Suelo Urbanizable No Sectorizado

Son terrenos que pueden ser urbanizados en el futuro, pero que aún no cuentan con un Plan de Sectorización aprobado.

Deberes y Obligaciones (DYB) del Propietario en Suelo Urbanizable No Sectorizado:

• Promover la sectorización de sus terrenos (realizar el Plan de Sectorización).
• Solicitar y ejecutar en sus terrenos las obras de construcciones y edificaciones, e implantar las actividades autorizables en esta categoría de suelo.
• Consultar previamente al ejercicio de los derechos a las Administraciones Públicas sobre la viabilidad de la sectorización y la legislación sectorial aplicable.

Clasificación del Suelo No Urbanizable

Suelo No Urbanizable de Protección

Esta categoría de suelo está destinada a la preservación de valores naturales, paisajísticos, agrícolas o culturales, y su uso está restringido para proteger dichos valores.

Deberes y Obligaciones (DYB) del Propietario en Suelo No Urbanizable de Protección:

• Realizar los actos precisos para la utilización y explotación conforme a su naturaleza y mediante el empleo de medios técnicos e instalaciones compatibles con la preservación de los valores que motivan su inclusión en esta clasificación del suelo.
• Realizar obras, edificaciones y construcciones, y el desarrollo de usos y actividades que se legitimen por la normativa específica.

Régimen Jurídico (RJ) del Suelo No Urbanizable de Protección:

• Excepcionalmente, se podrán autorizar actuaciones específicas siempre que estén previstas en la legislación aplicable.