Clasificación Urbanística del Suelo: Tipos y Características Esenciales

Clasificación y Cualificación del Suelo

La clasificación y cualificación del suelo es un pilar fundamental en el planeamiento urbanístico, determinando el uso y las posibilidades de desarrollo de cada terreno. A continuación, se detallan las principales categorías de suelo:

Suelo Urbano

Todas las figuras de planeamiento general deberán definir una parte del territorio o de su municipio como suelo urbano, delimitando con precisión qué superficie queda definida como tal y cuál queda fuera de la misma. El suelo urbano responde a dos criterios posibles de definición: urbanización y consolidación.

Constituirán suelo urbano los terrenos que se incluyan en la delimitación:

1. Por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y abastecimiento de energía eléctrica (criterio de urbanización).
2. Aquellos en los que la edificación alcance, al menos, las dos terceras partes de las áreas aptas para ser edificadas (criterio de consolidación).

Suelo Urbano Consolidado

Está integrado por los terrenos edificables y por las parcelas que el planeamiento asume que pueden adquirir la condición de terreno edificable, con obras complementarias a la edificación de escasa entidad.

Suelo Urbano No Consolidado

Está integrado por la restante superficie de suelo urbano y por los terrenos en los que sean necesarios procesos de urbanización, reforma interior o reordenación de envergadura.

Suelo Rural

Cuando la transformación rural es más tenue, pero existe cierto grado de consolidación conviviendo con espacios agrarios, se clasifica como suelo rural.

Se clasificarán como suelo rural los terrenos que se incluyan en los ámbitos de los núcleos rurales delimitados por el planeamiento.

El planeamiento deberá delimitar esos núcleos, que deberán estar consolidados en un 50% del área propuesta, y realizar un análisis de su morfología, tipología edificatoria y elementos de acabado que se consideren tradicionales en la zona. Igualmente, delimitará las áreas de expansión, así como los elementos interiores de ordenación.

Suelo Urbanizable

Constituido por los terrenos que el plan general incorpora en el proceso de desarrollo urbano en consecuencia con las actuaciones públicas programadas o privadas concertadas. No podrá estar clasificado en otro tipo de suelo.

Se diferencia entre:

• Suelo urbanizable delimitado o inmediato: Los planes generales pueden ordenar los sectores clasificados como suelo urbanizable delimitado de forma que puedan ejecutarse directamente sin necesidad de planeamiento de desarrollo.
• Suelo urbanizable no delimitado o diferido: Necesita una elaboración previa de un plan parcial para la ejecución de obras de urbanización o edificación y para que pase a ser suelo urbano.

Suelo Rústico

Los terrenos que deban ser preservados de los procesos de desarrollo urbanístico se clasificarán como rústico.

Los motivos por los que se puede clasificar como suelo rústico son los siguientes:

1. Que solo tenga una función que interese conservar y que, por ello, necesite ser protegido de posibles urbanizaciones.
2. Que existan áreas más adecuadas para absorber los procesos urbanizadores.

En el suelo rústico se distinguen las siguientes categorías:

Suelo Rústico de Protección Ordinaria

Constituido por los terrenos que el planeamiento considera inadecuados o innecesarios para ser urbanizados.

Suelo Rústico Especialmente Protegido

Constituido por los terrenos que, por sus cualidades intrínsecas, deban estar sometidos a algún régimen de especial protección, incompatible con su transformación.

En cuanto a los parámetros que van a permitir la edificación en este suelo, serán principalmente dos: la superficie y forma de la parcela mínima, y las distancias mínimas a los límites de la parcela que han de mantener las edificaciones. Estos parámetros permitirán controlar el aislamiento de las edificaciones y la densidad máxima admisible.