Cláusulas Especiales en Contratos de Compraventa: Pacto Comisorio y Reserva de Dominio

Cláusulas Especiales en Contratos de Compraventa

A continuación, se detallan y corrigen algunas cláusulas accesorias que pueden incorporarse a un contrato de compraventa, especificando su naturaleza y efectos legales.

Pacto Comisorio

El pacto comisorio es una cláusula contractual mediante la cual se estipula que, en caso de que no se satisfaga el precio de la compraventa en el tiempo o plazos señalados, se producirá, de pleno derecho, la resolución del contrato. Consecuentemente, el vendedor podrá retener los pagos a plazos realizados hasta ese momento por el comprador.

Consideraciones Legales y Límites

• Es fundamental tener en cuenta que no se permite el enriquecimiento injusto. Por ello, deben observarse las circunstancias específicas de cada caso, pudiendo incluso llevar a la consideración de la cláusula como usuraria.
• Estos pactos están prohibidos en la prenda y la hipoteca. Por ejemplo, si se formaliza un contrato de compraventa cuya garantía está sujeta a hipoteca, en caso de incumplimiento del pago del préstamo, el banco no puede establecer un pacto comisorio para quedarse directamente con el inmueble por impago, ni tampoco en el caso de un derecho de prenda.

Regulación en Bienes Inmuebles

El artículo 1504 del Código Civil (CC) permite la validez del pacto comisorio en la venta aplazada de bienes inmuebles, pero establece un efecto favorable para el comprador:

1. El comprador podrá pagar el precio incluso después de transcurrido el plazo estipulado, siempre y cuando no haya sido requerido judicial o notarialmente.
2. Una vez requerido, se le señalará un nuevo plazo para que efectúe el pago.
3. Si el comprador no cumple con este nuevo plazo, ya no cabrá concederle uno adicional, ni siquiera por autoridad judicial.

Pacto de Reserva de Dominio

Una de las características esenciales de la compraventa es que la adquisición del dominio (propiedad) de la cosa se perfecciona con la entrega de esta por el vendedor al comprador.

En estos casos, cabe establecer una cláusula por la cual el vendedor se reserva el dominio o propiedad de la cosa vendida hasta que el comprador no le pague íntegramente el precio acordado. Hasta que no se abone la totalidad, el comprador solo adquirirá la posesión, no la propiedad. Esta figura opera como una garantía para el vendedor.

Pacto de Mejor Comprador o In Diem Addictio

Se puede incluir en un contrato de compraventa una cláusula que estipule que la venta será ineficaz si el vendedor, durante un plazo previamente establecido desde la formalización del acuerdo, encuentra un mejor comprador cuyas condiciones sean más ventajosas que las ofrecidas inicialmente.

Condiciones de Aplicación

• El primer comprador tiene el derecho de igualar la propuesta del mejor postor.
• Si el primer comprador no iguala la oferta, el vendedor podrá resolver la venta inicial y formalizarla con el segundo comprador.
• Este pacto no puede ser indefinido; debe establecerse un plazo determinado para su vigencia.