Compraventa: Obligaciones, Derechos y Resolución del Contrato

El Contrato de Compraventa: Definición y Características

El artículo 1445 del Código Civil define el contrato de compraventa como aquel en el que "*uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente*". Se trata de un contrato:

• Consensual: Se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.
• Bilateral: Genera obligaciones para ambas partes.
• Recíproco: Las obligaciones de las partes son interdependientes.
• Conmutativo: La obligación principal que adquiere una parte se considera equivalente a la que la otra contrae.
• Oneroso: Implica sacrificios patrimoniales para ambas partes.
• Traslativo de dominio: Sirve para transmitir la propiedad del bien.
• De tracto único: La acción no se prolonga en el tiempo.

El consentimiento no requiere de una forma específica, salvo en el caso de bienes inmuebles, que deben constar en escritura pública. El objeto del contrato debe ser posible, lícito y determinado. La posibilidad implica una existencia actual o futura. Si la cosa se pierde antes de la celebración del contrato:

• Pérdida total: El contrato queda sin efecto.
• Pérdida parcial: El comprador puede desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando el precio en proporción.

Si el vendedor actuó con conocimiento de la pérdida, responderá por deslealtad. En caso de cosa futura, el vendedor debe procurar su existencia. Si no se produce sin culpa del vendedor, este queda eximido. Si hay negligencia, responderá por daños al comprador. La licitud implica que la cosa no esté fuera del comercio. La determinación se refiere a la precisión del género (por ejemplo, un caballo, kilos de trigo), pudiendo estipularse la cantidad en la entrega.

Excepciones al Contrato de Compraventa

La compraventa no es:

• Un contrato de arras.
• Una promesa de comprar o vender.
• Una permuta.

Incapacidades para Realizar el Contrato de Compraventa

No podrán realizar contratos de compraventa:

• Quienes desempeñen cargos tutelares.
• El mandatario encargado de la administración o enajenación de bienes, para proteger los bienes del mandante.
• Los albaceas, encargados del cumplimiento de la voluntad del testador, no pueden comprar los bienes confiados a su cargo.
• Los empleados públicos, respecto a los bienes del Estado, Municipio, pueblos y establecimientos públicos de cuya administración estuviesen encargados.
• Personas relacionadas con la administración de justicia, como jueces, magistrados, miembros del Ministerio Fiscal, secretarios de Tribunales y Juzgados, y oficiales de justicia, no podrán adquirir por compra los bienes y derechos en litigio ante el Tribunal.

Obligaciones del Vendedor

Según el artículo 1461 del Código Civil, "*el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta*".

Entrega de la Cosa

"*Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador*". La cosa debe entregarse en el estado en que se encontraba al perfeccionarse la venta, con sus frutos, si los produce, desde ese día. También deben entregarse los accesorios, aunque no se hayan mencionado, entendiendo por accesorios aquellos objetos sin los cuales se frustraría la finalidad traslativa. La entrega mediante escritura pública equivale a la entrega de la cosa. Para bienes muebles, además de la entrega material y la escritura pública, se admite el acuerdo o conformidad de los contratantes si la cosa no puede trasladarse al comprador en el instante de la venta.

Guarda y Custodia

El vendedor debe conservar la cosa con la diligencia propia de un buen padre de familia hasta la entrega.

Dispensa de la Entrega

El vendedor no está obligado a entregar la cosa si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado un plazo para el pago. También se dispensa la entrega si, tras el pacto, se descubre la insolvencia del comprador, que ponga en riesgo patrimonial al vendedor, salvo que el comprador afiance el pago en el plazo convenido. La insolvencia debe descubrirse después de perfeccionarse la venta.

Entrega a Razón de Unidad de Medida (Quanti Minoris)

Si la venta de un inmueble se hace por unidad de medida, el vendedor debe entregar todo lo estipulado. Si no es posible, el comprador puede pedir una rebaja del precio o rescindir el contrato, siempre que la diferencia no baje de la décima parte del total pactado.

Entrega a Razón de Cuerpo Cierto (Quanti Majoris)

Si la venta de un inmueble se hace por cuerpo cierto (por ejemplo, una finca), expresándose los linderos y la cabida, el vendedor debe entregar lo estipulado, incluso si excede la cabida expresada. Si no puede entregar lo pactado, debe acordar una disminución del precio, a menos que el comprador no se conforme y se anule el contrato.

Saneamiento

El vendedor responde ante el comprador por:

• Evicción: La posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
• Vicios o defectos ocultos: Los defectos que tenga la cosa y que no sean evidentes.

La evicción ocurre cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa. El vendedor responde por evicción salvo pacto en contrario, aunque las partes pueden modificar esta obligación. El vendedor responde por los vicios ocultos, aunque los ignore, salvo pacto en contrario. También responde si los vicios impiden el uso al que se destina la cosa o lo disminuyen de tal modo que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos.

Obligaciones del Comprador

• Pagar el precio: En el lugar y tiempo fijados en el contrato. Si no se fijan, el pago se hace al entregar la cosa.
• Pago de intereses: Si no paga al recibir la cosa, debe pagar intereses por el tiempo entre la entrega y el pago, si así se convino, si la cosa produce frutos o si se constituye en mora.
• Pago en Quanti Minoris: Debe comprar el inmueble con la rebaja correspondiente si el vendedor entrega menos de lo acordado, hasta una décima parte, ya que no puede rescindir si no supera esa proporción.
• Pago en Quanti Majoris: Si el vendedor entrega más de lo acordado, hasta una décima parte, el comprador debe comprarla pagando la parte proporcional del exceso.

Extinción del Contrato de Compraventa

El contrato de compraventa se extingue por:

• Pago o pérdida de la cosa.
• No entrega: El vendedor no está obligado a entregar si el comprador no ha pagado o no se ha fijado plazo, o si el comprador es insolvente.
• Retracto: El vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa durante un tiempo pactado. El retracto legal es el derecho de subrogarse, en las mismas condiciones, en el lugar del comprador.
• Rescisión por falta de entrega en la cantidad pactada: El comprador puede rescindir si el inmueble excede o disminuye en más de una décima parte de lo contratado.
• Resolución de bienes muebles: El vendedor puede resolver si el comprador no se presenta a recibirla en el plazo o no ofrece el precio, salvo pacto de mayor dilación.
• Resolución de bienes inmuebles: Aunque se haya estipulado la resolución por falta de pago en el plazo, el comprador puede pagar después si no hay requerimiento judicial previo.
• Acción resolutoria: Cualquiera de las partes puede solicitar la resolución por incumplimiento de las obligaciones recíprocas.
• Rescisión por cargas ocultas: Si la finca tiene cargas no mencionadas en la escritura y desconocidas por el comprador, este tiene un año desde el otorgamiento para ejercitar la acción rescisoria o pedir indemnización. Pasado el año, solo puede reclamar indemnización.
• Desistimiento por defectos ocultos: El comprador puede desistir del contrato, con abono de gastos, o pedir una rebaja proporcional, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los defectos y no los comunicó, el comprador puede exigir indemnización por daños y perjuicios.