Conceptos Esenciales de Finanzas, Economía y Derecho Inmobiliario para Profesionales

Conceptos Clave de Finanzas, Economía y Derecho Inmobiliario

Mercado Hipotecario y Crédito Inmobiliario

Préstamos y Bonificaciones

• Los préstamos hipotecarios con interés fijo y con opción de prepago, pero sin compensación económica por la opción, son más habituales en: Estados Unidos.
• El producto vinculado que permite una mayor bonificación de los tipos de interés de las hipotecas es: La domiciliación de la nómina. Los bancos suelen reducir el diferencial entre un 0,4% y un 0,5%.
• El Euribor a 12 meses se mantiene en valores negativos desde 2016.

Cálculo de Ratios y Reembolso

El ratio LTV (Loan To Value) se calcula como el cociente entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación.

Ejemplo: Hipoteca 500.000 € / Tasación 600.000 € = 0,83 = 83%.

En caso de reembolso total o parcial de forma anticipada de un crédito inmobiliario durante la vigencia del crédito, la pérdida financiera sufrida por el prestamista se calcula de la siguiente manera:

• Capital pendiente en el momento del reembolso anticipado menos valor presente de mercado del préstamo.

Instrumentos de Cobertura y Principios de Actuación

Un instrumento de cobertura es aquel producto financiero que produce un cambio temporal del tipo de interés:

• Variable contratado por uno fijo (cuando se espera subida de los tipos de interés).
• Fijo contratado por uno variable (cuando se espera bajada de los tipos de interés).

Los prestamistas, los intermediarios de crédito inmobiliario y los representantes designados actuarán de manera:

• Honesta
• Imparcial
• Transparente
• Profesional

Fundamentos Macroeconómicos y Ratios

Fórmulas del Producto Interno Bruto (PIB)

PIB (Método del Gasto):

$$PIB = C (Consumo privado) + I (Inversión privada) + G (Gasto público) + X (Exportaciones) - M (Importaciones)$$

PIB (Método de la Renta):

$$PIB_{Renta} = Salarios + Beneficios + Impuestos$$

Consumo y Ciclos Económicos

El consumo privado depende positivamente de:

• La renta disponible.
• La riqueza.
• Las expectativas de los consumidores.

Los ciclos económicos habitualmente asumen el siguiente patrón:

1. Recuperación
2. Aceleración
3. Bonanza
4. Recalentamiento
5. Desaceleración
6. Recesión

Ratios de Vivienda

• Según los precios de tasación que publica el MITMA, el avance de los precios en 2021 ha sido de mayor intensidad en: las viviendas de obra nueva.
• Según los datos del Banco de España, el ratio de precio de la vivienda sobre renta bruta aumentó desde 2017.

Derecho Inmobiliario y Registro de la Propiedad

Adquisición de Vivienda

La adquisición de una vivienda puede darse por:

Modos Originarios:

• Ocupación.
• Ley.
• Prescripción (usucapión – posesión, pacífica o no, durante un periodo de tiempo determinado).

Modos Derivativos:

• Donación.
• Sucesión.
• Contratos con finalidad traslativa del dominio.

Tasación y Plazos

La tasación puede prolongarse hasta los seis meses desde la última inspección ocular, siempre que así conste en la tasación, en el caso de: Terrenos.

Hipotecas Legales

La diferencia entre las hipotecas legales y las hipotecas legales tácitas reside en que la hipoteca legal tácita surte efectos sin necesidad de acto constitutivo alguno o inscripción, a diferencia de la hipoteca legal ordinaria.

Arrendamientos Rústicos

La Ley de Arrendamientos Rústicos recoge que, en toda transmisión, el arrendatario que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo y retracto, en el plazo de 60 días desde que le notificaron la venta o desde la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Registro de la Propiedad y Asientos

• Es susceptible de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad: las anotaciones preventivas de embargo.
• No lo serán los contratos de arrendamiento ni la hipoteca, ya que en su caso serán susceptibles de asiento de inscripción definitiva.

Sujetos Pasivos

• En el contexto de donaciones, el sujeto pasivo es el donatario.
• En el contexto de sucesiones, los causahabientes (herederos) son sujetos pasivos.

Expediente Notarial

El expediente notarial de reanudación se tramitará ante el notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito.

Indicadores Económicos y Mercado de Valores

IBERCLEAR: Liquidación de Valores

Iberclear es el depositario central de valores español. Gestiona los sistemas de registro, compensación y liquidación del mercado bursátil, del mercado de deuda pública en anotaciones y de AIAF (mercado de renta fija). Para ello utiliza dos plataformas técnicas —SCLV y CADE—, en las que se aprovechan soluciones tecnológicas que permiten mantener un elevado nivel de automatismo en los procedimientos utilizados y un alto grado de interconexión entre las entidades e Iberclear.

Índices de Precios y Comercio

• El IPRI (Índice de Precios Industriales) incluye los precios de las industrias manufacturadas.
• El Índice de Comercio al por Menor (ICM) tiene como objetivo conocer: la evolución de las ventas y el empleo del comercio minorista en España.
• Para el cálculo de los índices de venta y de ocupación se utilizan los datos de las grandes superficies (locales de más de 2.000 m²).