Conceptos Esenciales del Mercado Inmobiliario y Transacciones de Vivienda

Tipos de Vivienda

Vivienda de Protección Oficial

Se refiere a viviendas dedicadas a domicilio habitual y permanente, con una superficie útil de hasta 90 m², que cumplen las condiciones establecidas en cuanto a precio y calidad.

Vivienda Libre

Vivienda construida por el promotor y vendida a un comprador a un precio determinado, sin ningún tipo de restricción legal para su acceso.

Cooperativa de Viviendas

Es una agrupación de personas que comparten la necesidad de una vivienda y que, de forma autónoma, la llevan a cabo.

Regulación y Características de la Vivienda de Protección Oficial

Regulación

La Vivienda de Protección Oficial está regulada por la Ley 31/1978, el Decreto 727/1993 de 14 de Mayo y por las normas de carácter autonómico.

Tipos de Promoción

• Promoción Pública (realizada por empresa pública)
• Promoción Privada

Características

• Limitaciones legales (precio, dimensiones)
• Requisitos económicos y familiares
• Beneficios económicos y fiscales
• Uso limitado a 30 años

El Proceso de Venta de una Vivienda

Durante la visita, se debe presentar un argumentario que destaque lo más relevante de la vivienda y resuelva dudas.

Pasos del Plan de Venta:

1. Toma de contacto: Consiste en conseguir la confianza del cliente.
2. Presentación: Dejar que el cliente se deje asesorar.
3. Objeciones: Resolver dudas y excusas.
4. Conclusión: Si se percibe interés en el cliente, se intenta cerrar la venta.

Contrato de Arras

Es un contrato privado firmado por el propietario y el comprador. Sin intervención notarial, se realiza la reserva del inmueble mediante la entrega de una señal.

Garantías del Contrato de Arras:

• Si se cumple el contrato, la señal se descontará del importe total.
• Si no se cumplen las condiciones, ambas partes quedan liberadas de dichos compromisos.
• Si el comprador es culpable del incumplimiento, el vendedor se queda con el importe de las arras.
• Si el vendedor es culpable del incumplimiento, este debe devolver el doble del importe de las arras.

Conceptos Clave en Arrendamientos

Arrendador

Persona que cede un bien o servicio en alquiler.

Arrendatario

Persona que toma un bien o servicio en alquiler.

Contenido del Contrato de Arrendamiento

Un contrato de arrendamiento debe incluir, entre otros, los siguientes puntos:

• Fecha de inicio del alquiler y su duración.
• Identificación de ambas partes (arrendador y arrendatario).
• Identificación del inmueble arrendado.
• Importe de la fianza.
• Forma y periodo de pago de la renta.
• Especificación de quién corre con los gastos (suministros, comunidad, etc.).

Obligaciones en la Compraventa de Inmuebles

Obligaciones del Comprador

• Pagar el precio del inmueble en el tiempo y lugar establecidos.
• Pagar los gastos e impuestos posteriores a la compraventa.
• Pagar el IVA de la compraventa si el inmueble es nuevo, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano.
• Inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad.

Obligaciones del Vendedor

• Custodiar y conservar la vivienda hasta la entrega de llaves en la firma de la escritura.
• Asumir la responsabilidad legal de la vivienda (vicios ocultos, etc.).
• Pagar la plusvalía municipal.

Documentos Adjuntos al Contrato de Compraventa

Es fundamental adjuntar los siguientes documentos al contrato de compraventa:

• Cédula de Habitabilidad: Documento que certifica que un lugar es habitable.
• Certificado de Eficiencia Energética: Documento que detalla las características energéticas del inmueble.
• Recibo del IBI: Documento que justifica el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• Certificado de Dominio y Cargas: Documento oficial que muestra si el inmueble tiene alguna hipoteca u otra medida que lo afecte.

La Escritura Pública

Es un documento público otorgado ante notario que acredita que la compra del inmueble ha sido realizada correctamente. Da fe de la operación, aporta seguridad jurídica y certifica que el inmueble está libre de cargas u otros inconvenientes.

Préstamo Hipotecario

En un préstamo hipotecario, se distingue un contrato principal de préstamo y la hipoteca, que es una garantía real ofrecida por el deudor. El inmueble responde en caso de impago de los plazos, o bien se recurre al aval.

Subrogación del Préstamo Hipotecario

Es un trámite mediante el cual se cambia el préstamo hipotecario de la entidad inicial a otra, buscando mejoras en las condiciones económicas y sin incurrir en gastos de cancelación.