Conceptos Esenciales de Promoción Inmobiliaria, Urbanismo y Construcción

Conceptos Fundamentales en Promoción Inmobiliaria

Inversión y Valoración de Activos Inmobiliarios

Promotora: Entidad o persona que impulsa y gestiona proyectos de desarrollo inmobiliario, asumiendo los riesgos y beneficios asociados a la transformación del suelo y la edificación.

Tipos de Inversión

• Inversión Neta: Representa el incremento neto de capital. La inversión en un determinado periodo de tiempo (t1 a t2) es la diferencia entre el capital existente en t2 respecto a t1. Si el resultado final es positivo, se considera inversión; si es negativo, desinversión.

• Inversión Bruta: Es la inversión neta más las amortizaciones destinadas a reponer el capital consumido entre t1 y t2. La inversión real supone un incremento económico de capital productivo.

Valoración de Inmuebles

Precio de Inmueble: El valor de un inmueble en el mercado es la suma de los costes necesarios para su creación más un beneficio esperado. Se expresa mediante la fórmula:

Vv = Vs + Vc + G + B

Donde:

• Vv = Precio del inmueble en venta
• Vs = Precio del suelo
• Vc = Coste de construcción
• G = Gastos asociados a la promoción
• B = Beneficio del promotor

Método del Valor Residual (Orden ECO 805/2003): Este método se utiliza para calcular el valor del suelo. Consiste en restar al valor estimado de venta de un inmueble en el mercado los costes de los factores de producción (construcción, gastos, beneficio). En esencia, el suelo vale lo que se puede construir sobre él.

Glosario de Urbanismo y Edificación

Definiciones Clave en Desarrollo Urbano

• Solar: Todo suelo clasificado como urbano que, además, esté totalmente urbanizado y cumpla con las siguientes condiciones esenciales:

  • Suministro eléctrico de baja tensión (BT)
  • Abastecimiento de agua potable
  • Evacuación de aguas residuales
  • Fachada a la calle
  • Ubicación dentro de un área consolidada por la edificación

• Planeamiento Urbanístico: Instrumento de ordenación territorial cuya iniciativa recae sobre el municipio. El planeamiento debe redactarse para la totalidad del territorio municipal, definiendo usos y edificabilidades.

• Linderos: Líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus propiedades colindantes.

• Ocupación: Se refiere al número de metros cuadrados que puede tener una edificación en planta respecto a la superficie total del terreno de la parcela.

• Parcela Edificable: Parcela de terreno que cumple con las condiciones urbanísticas y dimensionales establecidas por el planeamiento para permitir la construcción de una edificación.

• Retranqueo: Anchura de la franja de terreno comprendida entre la línea de edificación permitida y la alineación exterior o pública (por ejemplo, la calle).

• Fondo Edificable: Franja máxima edificable permitida en la profundidad de un solar, medida desde la alineación oficial.

• Gestión Urbanística: Conjunto de procedimientos establecidos por la ley para la transformación del uso del suelo en ejecución del planeamiento urbanístico aprobado.

• Superficie Libre de Parcela: Área resultante en la que no se puede edificar dentro de una parcela, debido a la aplicación de la condición de ocupación o de retranqueos.

• Parcela Mínima: Superficie mínima por debajo de la cual una parcela no es edificable, debido a condiciones dimensionales establecidas por la normativa urbanística.

• Círculo Inscribible: Dimensión mínima del círculo que debe poder situarse en el interior de los linderos de una parcela para que esta sea considerada edificable, garantizando un espacio mínimo para la construcción.

• Alineación Oficial: Líneas que definen la delimitación entre dos suelos con regulación, normativa, uso o gestión urbanística diferentes (por ejemplo, entre una parcela privada y la vía pública).

• Disciplina Urbanística: Conjunto de actuaciones administrativas que comprueban que toda actividad urbanística se ha realizado según lo dispuesto en la normativa vigente y que regulan las licencias urbanísticas.

• Área de Movimiento de la Edificación: Área dentro de la cual puede situarse la edificación como resultado de aplicar las condiciones de ocupación y de retranqueos o alineaciones interiores.

• Edificabilidad: Coeficiente que representa la relación entre la superficie total edificable (metros cuadrados construibles) y la superficie de la proyección horizontal del terreno de referencia.

• Altura: Longitud máxima vertical que puede tener la edificación, expresada en unidad métrica, número de plantas, etc., según la normativa aplicable.

• Rasante: Cota que determina la elevación del terreno en cada punto, utilizada como referencia para la definición de alturas y niveles de edificación.

Costes y Beneficios en la Promoción Inmobiliaria

Coste de la Construcción: Para una correcta evaluación de un proyecto, es imprescindible considerar los siguientes costes:

• Superficie total de la construcción
• Usos permitidos para la edificación
• Estudio detallado de costes por partidas
• Nivel de calidades de los materiales y acabados
• Precios actuales de la construcción en el mercado

Beneficio de la Promoción: Se refiere a la ganancia económica o rentabilidad del negocio inmobiliario de la promoción, calculada antes de la aplicación de los impuestos que gravan este beneficio. El beneficio de la promoción es libre, aunque como referencia se estima un 10% anual como el mínimo recomendable para la viabilidad del proyecto.

La relación entre el precio de promoción, la inversión y el beneficio se expresa mediante la fórmula:

Vv = I + B

Donde:

• Vv = Precio de promoción (precio de venta del inmueble)
• I = Inversión económica total realizada
• B = Beneficio estimado del promotor