La Concurrencia y Rango de Hipotecas: Guía Completa

1.7 La Concurrencia de Varias Hipotecas sobre un Mismo Bien: El Rango

Todas estas hipotecas confieren a su titular preferencia especial sobre el bien hipotecado, tal como lo indica el art. 1929.3 del Código Civil. El criterio de ordenación y jerarquía es cronológico, estableciendo una relación de prioridad entre las diferentes hipotecas. Cada hipoteca ocupa un lugar en relación con las otras, denominado rango hipotecario. Este rango tiene gran importancia jurídica y económica, ya que determina la desaparición de una hipoteca de rango inferior en caso de ejecución. La ejecución de una hipoteca de rango inferior no afecta a las de rango preferente.

1.8 La Fase de Realización de Valor

La garantía de la hipoteca consiste en la posibilidad que tiene el acreedor garantizado de realizar el valor de la cosa hipotecada, imponiendo su enajenación para satisfacer, con el precio obtenido, la obligación asegurada y previamente incumplida.

A) Opciones a Disposición del Acreedor

El acreedor dispone de acción personal, que nace del mismo crédito, y le permite reclamar al deudor el cumplimiento de la obligación. Como titular del derecho real de hipoteca, el acreedor puede dirigirse directamente contra el bien hipotecado para obtener la realización de su valor y obtener así la satisfacción, bien judicialmente, bien extrajudicialmente.

B) Ejercicio Judicial de la Acción Hipotecaria

Se ejecuta mediante las reglas de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) sobre la ejecución forzosa. Este procedimiento solo se utiliza para la realización de una hipoteca inscrita. Para la realización se prevén tres posibilidades:

• Subasta judicial
• Convenio de realización del valor, acordado entre el ejecutado y el ejecutante por interés directo.
• Realización por persona o entidad especializada.

Procedimiento Judicial: Una vez ejecutado, el precio obtenido se entrega al acreedor hipotecario para el pago de capital, intereses y costas, dentro del límite garantizado por la hipoteca. El bien adjudicado se debe inscribir en el Registro de la Propiedad a nombre del adjudicatario. Respecto a las cargas anteriores a la hipoteca ejecutada, estas subsisten sobre el bien y el adjudicatario se subroga a ellas. En cambio, se extinguen tanto la hipoteca ejecutada como las cargas posteriores a la misma.

C) La Venta Extrajudicial

Conforme al artículo 1858, la venta extrajudicial se puede realizar siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, solo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. Se debe señalar el carácter habitual o no que pretenda atribuirse a la vivienda. El valor en que tasen los interesados, que sirva como tipo de subasta, no podrá ser distinto al fijado para el procedimiento de ejecución judicial. La venta podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, incluyendo sus intereses ordinarios y de demora liquidados, de conformidad con lo previsto en el título. Además, si el notario considera que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial, o que hubiese determinado la cantidad exigible, pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento de las partes. La venta se hará mediante una sola subasta de carácter electrónico, conforme a la Ley Hipotecaria (LH). Concluido el procedimiento, el notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos.