Condominio: Características, Facultades, Clases y Extinción

Condominio: Definición y Características

El condominio es una comunidad dentro del derecho real de dominio. Se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión y que tiene un sujeto múltiple (a diferencia del dominio). Existen distintos dueños sobre el todo de la cosa. La cuota parte de la cosa representa el porcentaje de propiedad de cada condómino.

Características Principales

• Pluralidad de sujetos: El derecho de propiedad corresponde a varias personas sobre el todo de la cosa.
• Unidad de objeto: Recae sobre el todo de una o más cosas.
• Existencia de partes ideales: Cada condómino tiene un porcentaje (%) de la cosa.

Facultades de los Condóminos

Facultades Materiales

Son más acotadas, debido al derecho igualitario de todos los condóminos. Un condómino no puede realizar actos materiales sin el consentimiento de los otros.

Facultades Jurídicas

Son amplias (gravar, vender, enajenar). Sin embargo, con ninguna de estas acciones se puede perjudicar a los demás condóminos.

Fuentes y Modos de Adquisición del Condominio

Fuentes

• Contrato: Acuerdo entre las partes.
• Ley: Por ejemplo, medianería, cercas.
• Actos de última voluntad: Legados.
• Prescripción: Adquisición por el paso del tiempo.

Modos de Adquisición

• Tradición
• Prescripción
• Sucesión

Obligaciones de los Condóminos

• Conservar y reparar la cosa común.
• Cargas que graven la cosa: Están obligados solidariamente.
• En caso de insolvencia de un condómino, su parte se repartirá entre los otros en proporción al interés que tengan en ella.
• Cada uno de los condóminos es deudor a los otros según sus respectivas partes.

Clases de Condominio

Condominio sin Indivisión Forzosa

Cualquiera de los condóminos puede pedir, en cualquier momento, la división de la cosa común, provocando la extinción del estado de comunidad.

Condominio con Indivisión Forzosa

La ley prohíbe la división de la cosa común, ya sea por una prohibición temporal, porque se impuso en el testamento (hasta 5 años), o cuando la división fuere nociva por cualquier motivo (se espera hasta que cese).

Fuentes de la Indivisión Forzosa

• Ley
• Convención: Pacto entre condóminos renunciando al derecho de pedir la división por un plazo no mayor a 5 años.
• Testamento
• Voluntad del cónyuge supérstite

Condominio de Muros, Cercos y Fosos

Muro Encaballado

Está edificado sobre parte de uno de los propietarios colindantes y otro (el eje coincide). Se debe abonar la mitad del valor de la pared, incluso lo que va más allá del cerramiento (3 metros), porque se beneficia del todo.

Muro Contiguo

La pared está totalmente asentada en un terreno y no en el otro. El vecino no puede pedir el reembolso de la mitad del costo de la pared, salvo que quiera servirse de la pared divisoria. Si la usa, comienza a correr el período de prescripción.

Derechos de la Medianería

Da derecho a cada uno a servirse de la pared o muro medianero como quiera, siempre que no cause deterioros a la pared, comprometa su solidez y no estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.

Obligaciones de la Medianería

Todos los gastos de reparación y conservación son compartidos.

Comunidad Hereditaria

Se produce cuando alguien muere dejando herederos sobre una determinada cantidad de bienes. La comunidad hereditaria persiste hasta la partición de los bienes.

Extinción del Condominio

La partición convierte la parte ideal en algo tangible. No se puede realizar con indivisión forzosa.

Partición Judicial

Un condómino decide partir el condominio y lo comunica al otro condómino:

1. Carta documento.
2. Mediación.
3. Acción de partición.
4. Sentencia.

Partición Extrajudicial

Las partes se ponen de acuerdo, no hace falta juicio.

Partición Mixta

Comienza como judicial, pero a mitad del proceso las partes llegan a un acuerdo.