Contrato de Locación: Aspectos Legales y Obligaciones

Contrato de Locación:

Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Forma: El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, debe ser hecho por escrito. Oponibilidad—> Para hacer valer el contrato frente a 3ros debe se por escrito.

Caracteres:

Consensual—> Se perfecciona con el consentimiento de las partes. Bilateral. Nominado—> Esta en el código. Oneroso. Sucesivo—> Los efectos se van produciendo a lo largo de la vida del contrato. No formal—> Si tiene por objeto bienes muebles no registrables. Formal relativo—> Si tiene por objeto inmuebles o bienes registrables.

Tiempo de la locación:

Toda locación va a tener un plazo máximo de 50 años. Si se trata de inmuebles con destino habitacional el plazo máximo es de 20 años. El plazo mínimo es de 2 años.

Excepciones: Los alquileres con fines de turismo, vacaciones y descanso. Los alquileres para guarda de cosas. Los alquileres de consulados, organismos internacional. Los alquileres para oferta de bienes y servicios en un predio ferial.

Rescisión unilateral:

Bienes muebles: No se admite la rescisión anticipada salvo acuerdo de las partes. Bienes inmuebles: El locador no puede rescindir el contrato unilateralmente. Tiene que respetar el plazo del contrato. El locatario puede rescindir el contrato a los 6 meses, si es dentro del 1er año de celebrado el contrato hay que pagar una indemnización de 1 mes y medio.

Si alquilo para algunas de las excepciones se pagan 2 meses.

Obligación de las partes:

Del locador: Entregar la cosa conforme lo acordado. Respetarle al locatario el derecho al uso y goce de la cosa. Pagar las mejoras necesarias.

Del locatario: Usar la cosa conforme al destino convenido. Conservar la cosa en buen estado. Responder los daños por la cosa salvo por caso fortuito, fuerza mayor o hechos de 3ros. Pagar el alquiler convenido. Restituir la cosa al final del contrato.

Resolución:

Cuando termina el contrato por justa causa. Salvo pacto contrario, la muerte de una de las partes no extingue el contrato. Si muere el locador, siguen pagando los herederos. Si muere el locatario, sus herederos tiene la facultad de continuar el contrato.

El locador puede resolver el contrato porque: El locatario no reserva la cosa en buen estado; El locatario usa la cosa para un destino diferente al acordado; Falta de pago de los alquileres.

El locatario puede resolver el contrato:

-En los supuestos de evicción y vicios ocultos.

Locación habitacional.

Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a)el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; (dos meses de deposito mas un mes anticipado).

b)depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

c)el pago de valor llave o equivalentes—> se usa para las locaciones de comercio. (2 de depósito, mes + valor llave).