Contratos de Permuta y Arrendamiento: Obligaciones, Tipos y Regulación

Contrato de Permuta

En el contrato de permuta, las obligaciones de los permutantes consisten en entregar la cosa objeto de intercambio y en sanear por evicción y vicios ocultos, tal como sucede en la compraventa.

Contrato de Arrendamiento

A) Arrendamiento de Cosas

En el contrato de arrendamiento existen dos elementos personales: el arrendador, que es quien cede una cosa propia o sobre la que tiene un derecho muy amplio, y el arrendatario, que recibe la cosa, la usa y la disfruta sin alterar su naturaleza, paga la renta pactada y la devuelve a la finalización del contrato.

B) Arrendamientos Urbanos

El arrendamiento de fincas urbanas es un supuesto de arrendamiento de cosas. Sin embargo, debido a su importancia y a la legislación especial que los regula, realizamos un estudio diferenciado respecto al arrendamiento de aquellas.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Quedan al margen de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

• El uso de las viviendas que los porteros, empleados, funcionarios, etc., tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen.
• El uso de viviendas militares.
• Los contratantes en los que se alquile una finca con casa habitación, siendo la finalidad primordial del arrendamiento.
• El uso de viviendas universitarias por profesores, estudiantes, etc.

Fianza y Forma del Contrato

En el momento de celebración del contrato, el arrendatario tendrá que entregar al arrendador una fianza en metálico equivalente a un mes de renta en el caso de las viviendas y dos en los demás supuestos. El objetivo de esta fianza es dar garantía al arrendador ante los deterioros que los inquilinos pudieran hacer en el inmueble arrendado.

Normas Generales

El arrendatario de vivienda no pierde su condición aunque no habite en ella de forma permanente, siempre que lo hagan su cónyuge o los hijos que dependan de él. Puede subarrendar la vivienda alquilada solo de forma parcial y con el consentimiento escrito del arrendador (alquilar una habitación).

Duración del Contrato

El plazo mínimo de duración del contrato es el que las partes hayan pactado. Cuando el plazo de contrato es inferior a cinco años, el inquilino tiene derecho a prorrogar el arrendamiento de año en año hasta alcanzar la duración de cinco años. No procederá la prórroga cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente o para sus familiares en primer grado de consanguinidad. Cualquier pacto en contra de las prórrogas obligatorias será ineficaz, ya que estas son norma imperativa. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendador deberá responder al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada.

La Renta

Es el precio del alquiler que acuerden libremente las partes. Salvo pacto en contra, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días de cada mes.

Derechos y Obligaciones de las Partes Contratantes

Pagos de los gastos de la vivienda: si se trata de gastos individuales, corren por cuenta del inquilino (agua, teléfono, etc.). Los gastos generales para el sostenimiento del inmueble (derramas, comunidad, etc.) correrán a cargo del arrendador, aunque pueden ser pactados.

Extinción del Contrato

Pueden extinguir el contrato a su vencimiento, avisando al arrendador con 30 días de antelación. También cuando el arrendador no realice las reparaciones a las que está obligado o cuando este perturbe el derecho del inquilino al uso pacífico de la vivienda. La LAU concede al arrendador el derecho de resolución de contrato por estas causas: falta de pago, subarriendo, realización consciente de daños evitables o realización de obras no consentidas.