Derecho de Propiedad Inmobiliaria: Conceptos, Construcción y Delimitación de Fincas

Conceptos Fundamentales de Propiedad y Posesión

Definiciones Clave

Propiedad:

Derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas por las leyes.

Posesión:

Detentación de una cosa (tenerla en posesión física).

Construcción de un Edificio sobre Suelo Ajeno

La edificación en terreno que no es propio puede abordarse de dos maneras:

De Mutuo Acuerdo:

• Derecho de Superficie: Permite el alquiler del suelo por un periodo determinado (99 años entre particulares / 75 años con la administración).
• Cambio del Terreno por la Obra: Intercambio del terreno por la edificación realizada.

Sin Mutuo Acuerdo:

• De Buena Fe: El propietario del suelo puede adquirir lo construido pagando una indemnización, o solicitar que se le abone el valor del terreno invadido.
• De Mala Fe: El propietario del suelo puede adquirir lo construido sin pagar, o exigir la demolición de lo edificado.

Registro de la Propiedad

Institución pública que certifica de modo público, firme y fiable quién es el propietario de un bien inmueble, detallando su superficie, linderos y cargas. La inscripción es voluntaria, pero se recomienda encarecidamente para garantizar la propiedad y su seguridad jurídica.

Relación entre Registro y Catastro

Ambas instituciones son fundamentales para la gestión de bienes inmuebles, aunque con funciones y características distintas:

Catastro:

• Institución que registra la extensión de las fincas, su naturaleza y su valor, dependiendo del Ministerio de Hacienda.
• Comprende las características físicas, económicas y jurídicas de los bienes inmuebles.
• Funciona principalmente con planos, a diferencia del Registro, que utiliza descripciones literarias.

Es importante destacar que el Registro de la Propiedad tiene mayor valor jurídico que el Catastro.

Procedimientos Judiciales Relacionados con Obras

Juicio Verbal de Suspensión de Obra Nueva

Este procedimiento busca la paralización de una obra por parte de una tercera persona que alega un perjuicio, lesión o incomodidad. Se trata de un procedimiento judicial ágil.

Desarrollo del Procedimiento:

• La tercera persona acude al tribunal, expone la lesión y solicita la paralización mediante una demanda.
• En un plazo de 5 días, el tribunal admite o no la demanda y cita a ambas partes en un plazo de 10 a 20 días.
• Antes de la citación, se dicta una orden de suspensión de la obra. No obstante, el propietario puede solicitar que se le permita la realización de las obras indispensables para conservar lo ya edificado.
• A los 10 días, se dicta sentencia. Es posible recurrirla.

Juicio Verbal de Obra Ruinosa

Se denuncia ante el juez aquellas construcciones que, por su situación, originan algún peligro. Puede tener dos objetos: la toma de precauciones o la demolición total o parcial. El procedimiento es el mismo que en el juicio de suspensión de obra nueva.

Delimitación y Deslinde de la Propiedad

Delimitación de la Propiedad: Deslinde entre Particulares

Deslinde:

Acto formal de determinar y distinguir los límites de una finca o predio respecto de otra.

Amojonamiento:

Acción de patentizar los linderos, haciéndolos públicos y notorios mediante hitos o mojones.

Deslinde Amistoso entre Particulares:

Se realiza cuando existe acuerdo entre los propietarios colindantes de la finca.

• Citación formal de los colindantes o sus representantes.
• Los propietarios se reúnen y designan a los peritos para redactar los documentos que constatan la conformidad de los propietarios, junto con los datos de las fincas.
• Los peritos proceden al examen de las escrituras y planos.
• Replanteo sobre el terreno mediante estacas, señalando al menos un punto de cada vértice.
• Se firma un acta de deslinde y amojonamiento.
• En caso de disconformidad, se miden los terrenos y se distribuyen según las escrituras.

Deslinde Judicial:

Se lleva a cabo cuando no hay acuerdo entre las partes. Lo realiza un juez mediante un perito, en presencia de los propietarios o sus representantes.

• Interposición de la demanda de deslinde.
• Citación por parte del juez.

Deslinde de Solares en su Fachada a la Vía Pública

Se refiere al señalamiento de la alineación oficial en solares, es decir, la determinación de la línea de fachada. Se efectúa por el perito del propietario, el perito del ayuntamiento y el arquitecto municipal.

Supuestos:

• Coincidencia con el Límite del Solar: Si la alineación oficial coincide con el límite del solar, la operación queda terminada con el señalamiento de la alineación.
• Alineación Fuera del Solar: Si la alineación oficial está fuera del solar, el propietario está obligado a adquirir la franja comprendida entre la línea límite del solar y la nueva alineación (adquisición por el propietario).
• Alineación Dentro del Solar: Si la alineación cae dentro del solar, es obligatoria la cesión al ayuntamiento de esa franja de terreno, ya sea gratuitamente o mediante expropiación.