Derecho de propiedad y posesión: Caso práctico de comodato y precario

Pregunta 1

Calificaría el acto como un comodato debido a que Don Juan deja el inmueble para el uso y disfrute de su hijo y de su nuera (Doña María del Carmen). Esto supondría un posible fundamento del comodato distintivo del precario, debido a la relación jurídica existente entre los sujetos del caso.

Como artículos a destacar, citaría los artículos 1741 a 1752 del Código Civil, relativos al precario: una relación jurídica entre el propietario de la vivienda y otra persona, en virtud de la cual, el propietario cede el uso y disfrute del inmueble a esa persona con carácter gratuito y por un período de tiempo.

Y relativo al comodato: Para que exista comodato es preciso que una persona entregue gratuitamente a otra una cosa, que puede ser mueble o inmueble (en el caso de los muebles es preciso que sea un bien no fungible ni consumible), para que la use y devuelva la misma cosa transcurrido un tiempo. El comodato se perfecciona con la entrega de la cosa, es gratuito y permite a quien la recibe usarla a su favor, debiendo devolver la misma cosa en el estado en que se encuentre al término de la relación. La duración del comodato puede venir establecida de tres modos: por pacto entre las partes, por el uso al que se destina el bien dado en comodato, o por la costumbre de la tierra. Si ninguno de estos criterios sirve para determinar su duración, se entiende que es un precario, según el artículo 1750 del Código Civil.

Pregunta 2

Al cesar la vida en común se pasaría de un comodato a un precario, debido a que el comodato se extingue con la separación conyugal.

Como hipótesis, se podrían comentar los acontecimientos que ocurrirían si hubiera descendencia en el matrimonio, ya que, en ese caso, el bien jurídico a proteger serían los menores. Por regla general, la guardia y custodia la conseguiría la mujer y el domicilio conyugal pasaría a ser para ellos.

O si se tratase de una sociedad ganancial sin descendencia, se procedería a la tasación del inmueble, a su posterior venta y al reparto de las ganancias.

Como fundamentos de derecho, establezco el artículo 1749 del Código Civil y la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 2008.

Pregunta 3

El convenio regulador o una sentencia de separación procedente de un órgano judicial tienen un valor importante, ya que están motivados, son definitivos y congruentes con el derecho. Además, debido a que Don Juan no ha establecido un contrato o documento, ni se ha reflejado el procedimiento a seguir en caso de nulidad del vínculo matrimonial o de separación, ni se ha establecido temporalidad alguna, podría deberse a razones morales relacionadas con compromisos o con la confianza que se deposita en la familia.

Pregunta 4

Sí, puesto que concurren los tres requisitos necesarios para que prospere esta acción: justificación dominical del demandante; posesión del demandado; e identificación del bien. Con relación al primer requisito, en ningún momento se ha puesto en duda que Don Juan sea el propietario del bien. También se da el segundo requisito: es la demandada, Doña María del Carmen, quien ostenta la posesión, pues precisamente venimos tratando de la calificación de esa posesión en preguntas anteriores, y es a ella a quien se demanda ante la finalización de su posesión por la falta de tolerancia del titular del bien. Y el bien está identificado y es fácilmente identificable al tratarse de un piso.

Pregunta 5

Podría llevar a cabo un desahucio por precario. Recordando la definición de precario de la primera pregunta, es precisamente el carácter gratuito de este tipo de desahucio el que lo diferencia del contrato de arrendamiento, en el que, como todos sabemos, el arrendatario paga una renta al arrendador.

Para la estimación de la pretensión de desahucio por precario se necesita, además de la legitimación activa del demandante y de la identidad del inmueble, una posesión efectiva de la finca por el demandado a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita el disfrute, posesión material del bien con falta o insuficiencia de título por el demandado, bien por no haberlo tenido, o por haberse…