Derecho Real de Hipoteca: Definición, Características y Regulación en el Código Civil

Definición de Hipoteca según el Código Civil

Para comprender el concepto de hipoteca, es importante revisar su definición en el Código Civil anterior y el actual:

• Artículo 3108 (Código Civil anterior): La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.
• Artículo 2205 (Nuevo Código Civil y Comercial): La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

Características del Contrato de Hipoteca

Según el Código Civil anterior

• Nominado: Se encuentra reglamentado en la ley.
• Unilateral: Solo obliga al deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca. El acreedor no contrae obligación alguna.
• Accesorio: Supone la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura.
• Oneroso: Por regla general, implica una contraprestación económica.

Según el Nuevo Código Civil y Comercial

• Artículo 2206. Legitimación: Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
• Artículo 2207. Hipoteca de parte indivisa: Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.
• Artículo 2208. Forma del contrato constitutivo: La hipoteca se constituye por escritura pública, excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.
• Artículo 2209. Determinación del objeto: El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.
• Artículo 2210. Duración de la inscripción: Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se renueva.

Función de la Hipoteca como Garantía

La hipoteca es un derecho real que se constituye mediante un contrato, el cual debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga valor frente a terceros. Sirve para garantizar una deuda u obligación y, por lo tanto, es un contrato accesorio a otro que es el principal.

Por ejemplo, en un contrato de crédito entre un banco (acreditante) y un acreditado, la hipoteca garantiza al acreditante el pago del crédito mediante el remate judicial del bien, previa demanda y sentencia condenatoria en contra del acreditado. Generalmente, el bien hipotecado suele ser el inmueble objeto del crédito o bien un inmueble distinto de propiedad del acreditado o de un tercero que hubiese aceptado constituir la hipoteca sobre su bien.