Derecho de Superficie y Aprovechamiento por Turno en el Código Civil

Notas Características de las Servidumbres Prediales

Caracteres Comunes

• Derecho real limitado que recae sobre cosa ajena.
• El art. 540 y normas concordantes manifiestan que la limitación de la propiedad, la servidumbre, debe probarse. En caso negativo, prima la libertad de predios.
• Son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen.
• Especial relación de subordinación o inherencia de la servidumbre al predio y relación de servicio entre predio dominante y sirviente, arroja la prolongada duración temporal, aun sin propugnar su radical perpetuidad. La servidumbre es tendencialmente perpetua.
• Indivisible.

Servidumbres Personales

Art. 531: cargas de carácter real que, reuniendo las restantes características propias de la figura general, se establecen en provecho de una o más personas o de una comunidad. Se caracterizan por la inexistencia del predio dominante, solo existe relación jurídica del predio sirviente. Su constitución solo puede tener lugar de forma voluntaria. El art. 600 solo reconoce la servidumbre de pastos en nuestro Código Civil y el derecho de balcón.

La Superficie

Facultad de Accesión y Derecho de Superficie

Accesión (358 y ss.): en el derecho, lo accesorio depende de lo principal y sigue la suerte de este. Es una facultad más del propietario sobre cuya importancia no se suele reparar, por responder a una intachable lógica económica y por ser conocido desde antiguo (superficies solo cedit). No es una obligación del propietario, sino una facultad dominical.

Noción y Caracteres

Facultad que tiene una persona para edificar o plantar en suelo ajeno, pudiendo disfrutar de lo edificado o plantado durante un plazo temporal determinado, mediante canon o precio. Es un derecho real temporal.

Usufructo y superficie son diferentes, ya que el primero tiene obligaciones y derechos transidos por la idea de conservación de una cosa, habiendo sido puesta en productividad por el propietario cedente; el segundo tiene por objeto la generación de riqueza por parte del superficiario.

Regulación y Clases

1. El derecho de superficie solo puede ser constituido por el propietario del suelo, público o privado, siendo susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo.
2. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante, en el vuelo y en el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
3. Puede constituirse a título oneroso o gratuito con escritura pública e inscripción de esta en el Registro de la Propiedad.
4. Plazo temporal máximo de 99 años.
5. Expirado el plazo por el que se constituya, lo edificado revierte al propietario del suelo.
6. El superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno al propietario y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, locales y elementos privativos de la propiedad horizontal durante el plazo de derecho de superficie.

Aprovechamiento por Turno

Multipropiedad o derecho de aprovechamiento por turno o timesharing: permite el acceso a una vivienda turística durante un determinado periodo de tiempo anual en sucesivas anualidades. Mecanismo que no tiene como finalidad satisfacer una necesidad primaria y permanente de vivienda, sino que su particularidad reside en que el uso del bungalow, piso o apartamento se divide en fracciones temporales determinadas.

El adquiriente ostenta el derecho de usar la vivienda durante un periodo concreto del año, siendo un derecho de carácter perpetuo o temporal, pero de larga duración, según la fórmula utilizada.