Derecho Urbanístico: Urbanización, Expropiación y Conceptos Clave

Derecho Urbanístico

9.2 Derecho a Urbanizar

Reformula los derechos y deberes en relación con el suelo, no solo afecta al propietario. Tres estatutos objetivos (títulos TRLS):

• Cualquier ciudadano
• Ciudadano con aptitud empresarial para transformar suelo urbano
• Propietario

Consecuencia: La urbanización como actuación pública no solo del propietario, puede exceder la finca.

Iniciativa privada: Competencia de terceros, separación entre urbanización pública y derecho de propiedad.

Artículo 6 TRLS a): Regula la iniciativa particular del propietario o no, ejerciendo la libre empresa.

Procedimiento: Habilitación a particulares con publicidad y concurrencia, incluyendo criterios de adjudicación.

El artículo 3, párrafos 2 y 3, garantiza la dirección y control de las Administraciones Públicas del proceso urbanístico en sus distintas fases.

9.3 Clases de Suelo

La ley opta por diferenciar:

• Situación y actividad
• Estado y proceso

Situación: Dos estados básicos: RURAL y URBANO (determinan el Derecho de Propiedad).

Artículo 12 LS: Situación RURAL y URBANIZADA.

Proceso: Transformación del suelo que genera plusvalías para la participación de la comunidad.

9.4 Actuaciones Urbanísticas

De Urbanización

1. Nueva urbanización: Paso de rural a urbanizado.
2. Reforma: Renovar urbanización existente.

De Dotación

Incrementan las dotaciones en suelo urbanizado para aumentar su proporción.

Inicio

Aprobación de instrumentos de ordenación y ejecución, y comienzo de obras.

• Se presumirá con acta notarial o administrativa de inicio.
• Caducidad: Restituye a estado previo.

Terminación

Finalización de obras de urbanización (deberes y levantamiento de cargas).

• Recepción por la Administración o término de plazo de la misma.

Deberes Legales

• Entrega de suelo reservado a viales.
• Entrega de suelo libre de cargas de urbanización.
• Costear obras de urbanización previstas.
• Entregar obras e infraestructuras anteriores.
• Realojamiento de ocupantes legales.
• Indemnizar a los titulares.

Los deberes se presumen cumplidos con la recepción por parte de la Administración.

9.6 Conceptos

Expropiación

Privación de un bien de propiedad privada a su titular por causa de utilidad pública o interés social, previa indemnización (justiprecio).

El artículo 29 TRLS regula la expropiación urbanística (finalidades previstas en la legislación).

Beneficiarios: Personas naturales o jurídicas subrogadas en las facultades del Estado.

Justiprecio: Indemnización compensatoria. Se fijará según los criterios de la propia ley.

Reversión y Retasación

Artículo 34 TRLS

1. Alteración del uso del suelo que motivó la expropiación: REVERSIÓN, salvo que concurra:
   • Uso dotacional motivante mantenido por 8 años, o bien se asigne nuevo uso público.
   • Expropiación para formación o ampliación de patrimonio público del suelo.
   • Expropiación para ejecución de actuación de urbanización.
   • Expropiación por incumplimiento de deberes.
2. Si el suelo fue expropiado para ejecutar una actuación de urbanización:
   • REVERSIÓN: 10 años sin concluir la actuación.
   • RETASACIÓN: Al haber alteración de uso o edificabilidad.

Finca

Unidad de suelo o edificación atribuida a un propietario o varios pro indiviso, que puede situarse a rasante, en vuelo o subsuelo. Al abrir folio en el Registro de la Propiedad se llama finca registral.

Parcela

Unidad de suelo que tenga atribuida la edificabilidad.

División

Segregación para dar lugar a dos o más fincas, solo si resultan cumpliendo con la legislación urbanística vigente.

Transmisión

Artículo 19 TRLS: No modifica la situación del nuevo titular, que queda subrogado en los derechos y obligaciones del propietario originario.

Venta

Aplicable tanto a la facultad-deber de edificación como de rehabilitación.

Sustitución

Facultad de edificar, para imponer su régimen de propiedad horizontal con el propietario actual del suelo.

Patrimonio Público del Suelo

Patrimonio separado de los restantes patrimonios públicos municipales, con la finalidad de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para iniciativas públicas y facilitar la ejecución del planeamiento.