El Derecho de Vuelo: Construcción, Propiedad y Régimen Jurídico

Definición del Derecho de Vuelo

Se trata de un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio (es decir, busca conceder el derecho de propiedad definitivo, no una propiedad temporal). En virtud de este derecho, su titular adquiere la facultad de elevar una o más plantas sobre un edificio existente, adquiriendo la propiedad de lo construido.

Constitución del Derecho de Vuelo

Elementos Personales

• El concedente: Propietario del edificio o del espacio aéreo (vuelo) sobre el que se va a construir. Debe tener la libre disposición sobre sus bienes.
• El titular del vuelo: Persona que adquiere la facultad de edificar en el vuelo de un edificio ajeno. Requiere la capacidad general para obrar.

Elementos Reales

• La contraprestación: El valor o bien que recibe el concedente a cambio de transferir el derecho de vuelo.
• La edificación futura: La construcción que se levantará en el vuelo perteneciente al concedente.

Elementos Formales

Si bien puede constituirse mediante contrato privado entre las partes, para su plena eficacia, especialmente frente a terceros, y para su acceso al Registro de la Propiedad, se requiere escritura pública. La inscripción registral, aunque no es constitutiva (el derecho nace del acuerdo), es fundamental para la oponibilidad frente a terceros y es la práctica habitual y recomendable.

Elementos Temporales

• Antes de la construcción: Previo a la edificación, el titular del vuelo posee lo que en derecho se denomina una expectativa de derecho. Esta es una situación jurídica protegida por el ordenamiento, aunque aún no se haya materializado la propiedad plena, ya que está a expensas de la futura edificación.
• Tras la construcción: Una vez ejecutada la obra y finalizada la construcción, se materializa el derecho de vuelo, naciendo un derecho de propiedad pleno sobre lo construido a favor del titular del vuelo.

En ambas fases, el derecho o la expectativa del mismo gozan de protección jurídica.

Contenido del Derecho de Vuelo

Derechos y Obligaciones del Concedente

• Derechos: Su principal derecho es recibir la contraprestación pactada.
• Obligaciones: Su obligación fundamental es respetar el derecho de vuelo concedido, permitiendo y no obstaculizando la ejecución de la obra por parte del titular.

Derechos y Obligaciones del Titular del Vuelo

• Derechos: Su derecho principal es realizar la construcción conforme a lo pactado, es decir, ejecutar el vuelo. Para ello, debe poder disponer libremente de su derecho (venderlo, hipotecarlo, etc.).
• Obligaciones:
  • Abonar la contraprestación acordada al concedente.
  • Sufragar todos los gastos derivados de la construcción.
  • Asumir las responsabilidades y obligaciones que se generen como consecuencia de la nueva edificación (impuestos, comunidad de propietarios si se constituye, etc.).

Extinción del Derecho de Vuelo

El derecho de vuelo puede extinguirse por diversas causas, entre las que destacan:

• Por el vencimiento del plazo acordado contractualmente para realizar la construcción, si se hubiera fijado uno.
• Por prescripción extintiva, generalmente si transcurren 30 años sin que el titular edifique (plazo general de prescripción de las acciones reales sobre bienes inmuebles según el Código Civil, salvo pacto o normativa específica).
• Por las causas generales de extinción de los derechos reales (consolidación, renuncia del titular, expropiación forzosa, etc.).