Los derechos potestativos de eficacia real: el tanteo y el retracto

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LOS DERECHOS POTESTATIVOS DE EFICACIA REAL: EL TANTEO Y EL RETRACTO

Derechos potestativos de eficacia real

El nombre de derechos potestativos de eficacia real se refiere a una categoría de derechos pretendidamente homogénea cuyo único elemento común es la posibilidad jurídica de adquirir un determinado bien con preferencia a otro sujeto o en lugar de otro, según esté en situación de adquirirlo o ya haya sido adquirido por otro, en el que se subroga con preferencia. Dentro de esa categoría se suele incluir los derechos de tanteo, de retracto y la opción. Suelen conocerse también con el nombre de derechos de adquisición preferente.

En este sentido, se pueden definir estos derechos como aquellos que otorgan a su titular un poder jurídico de naturaleza o eficacia real que le permite adquirir un bien determinado con prioridad a otra persona o subrogándose en lugar de quien ya lo ha adquirido.

El tanteo

Es el derecho o la facultad que atribuye a su titular la posibilidad de adquirir un bien determinado con preferencia a otro sujeto que se halla en situación de adquirirlo.

El tanteo se puede configurar bien convencionalmente a través de un pacto entre particulares o bien puede venir establecido legalmente.

El titular del derecho de tanteo puede ejercer su derecho, comprando la finca o bien no hacer uso de este derecho, en cuyo caso pierde la oportunidad de adquirirla, sin que por ello le dé derecho después a retomar aquel derecho, ni presumiblemente otro coligado al mismo, como puede ser el retracto.

El retracto

Podemos definir el retracto como el derecho a subrogarse en la posición del comprador, a quién deberá satisfacer el precio y todos los gastos realizados, poniéndose en su lugar y quedando subrogado en la venta anteriormente realizada sin cumplir los requisitos que se pactaron o la ley exige.

Dentro del retracto hay dos modalidades: El retracto convencional es el derecho que se reserva el vendedor de recuperar la cosa vendida en un determinado plazo, debiendo cumplir todo lo pactado por esta razón y rembolsando el precio de venta y demás gastos a que se refiere el CC. Y, por otro lado, el retracto legal que es el derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

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