Derechos Reales en Cataluña: Creación, Inscripción, Publicidad y Extinción

T1) Sistema de Creación del Derecho Real (Numerus Apertus en el Derecho Catalán)

Las partes podrán configurar nuevos tipos de derechos reales cuyo contenido les haga identificables como tales derechos. Se trata de una manifestación de la voluntad de las partes de conferir al derecho el carácter de real sin infringir ninguna norma imperativa. Solo los titulares de derechos reales limitados posesorios pueden, a su vez, constituir nuevos derechos reales limitados. La temporalidad es un elemento definitorio del derecho real.

T2) Título Formal y Anotación Preventiva

Título Formal

Documento que reúne las condiciones de público, que cumple los requisitos marcados por la ley y en el que fundan su derecho las personas que pretenden la inscripción, haciendo fe de su contenido por sí solos o con otros documentos complementarios.

Anotación Preventiva

Asiento de vigencia temporal (caduca a los 4 años), que enerva o altera la eficacia de la fe pública registral en favor de los titulares de situaciones jurídicas no inscribibles (es conveniente que consten en el registro). Tiene varios efectos, como por ejemplo, anotar preventivamente antes de comprar la casa.

T3) Mecanismos de Inmatriculación

• Título público de adquisición: Se puede inscribir un título traslativo (segundo) otorgado por persona que acredite haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento mediante título público.
• Expediente de dominio: Proceso notarial y registral que acredita la adquisición del dominio a efectos de proporcionar un título inmatriculador.
• Certificación administrativa: Aportación de un título por la Administración Pública escrito de dominio, cuando disponga de él, junto con la certificación administrativa librada, previo informe favorable de los servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración, acreditativa del acto.

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Expresa a todos los efectos sustantivos que del registro se derivan para el titular del derecho que accede al mismo. La legitimación registral es la consecuencia principal de la inscripción, y el efecto legitimador proporciona una especial tutela.

T6) Usucapión Liberatoria

Quien posee como libre una cosa que está gravada con un derecho real de otro, se verá libre del gravamen de la cosa con el transcurso del plazo fijado. Es posible en derechos posesorios y que no comporten posesión, pero sí actividad. No se adquiere la propiedad porque ya es suya, sino que libera el gravamen sobre una cosa.

Secundum Tabulas

Artículo 35 de la Ley Hipotecaria (LH): A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción y se presumirá que aquel ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento.

Contra Tabulas

Contra el titular del registro (artículo 36 LH): Frente a titulares inscritos que tengan la condición de tercero con arreglo al artículo 34, solo prevalecerá la prescripción adquisitiva o consumada, o la que pueda consumarse dentro del año siguiente, si se demuestra que el adquirente conoció que la finca estaba poseída de hecho o que el adquirente inscrito lo consienta.

T7) Extinción del Derecho Real

El derecho real se puede extinguir por:

• Consolidación
• Renuncia: Acompañada de abandono, siempre que no perjudique a terceros.
• Redención: El titular de un bien gravado extingue la carga unilateralmente.
• No uso: 10 años de no uso de servidumbre.
• Adquisición originaria: Usucapión.