Derechos Reales de Censo y Enfiteusis: Regulación y Evolución Jurídica

Lección 15: Los Censos y la Enfiteusis en el Derecho Civil Español

I. Introducción a los Derechos Reales Limitados

Es importante recordar que existe una categoría de derechos reales limitados, también conocidos como derechos reales de goce o disfrute. Estos derechos reales se caracterizan por desplegar su eficacia sobre determinadas facultades de la cosa. El desplazamiento de estas facultades puede realizarse en favor de una persona o en favor de una cosa; en el primer caso, se trataría de servidumbres personales, y en el segundo, de servidumbres prediales.

II. Concepto y Regulación de los Censos

En tercer lugar, existe una serie de facultades que otorgan el derecho a obtener un precio, renta o canon periódico. Es aquí donde aparecen el censo y los foros, considerados derechos análogos, así como el derecho de superficie, que sería una manifestación de estos.

Estos derechos están definidos de forma genérica en el artículo 1604 del Código Civil, englobando el censo enfitéutico, el consignativo y el reservativo. Dicho artículo establece que el censo se constituye "cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de esos mismos bienes".

Características Principales de los Censos:

• Los censos son derechos reales inmobiliarios, lo que significa que no pueden constituirse sobre bienes muebles. Aunque el censo da lugar al pago de un canon o rédito anual, esto no impide que se pueda pactar una forma de pago diferente a la anual. Históricamente, era común que el pago se realizara con parte de la cosecha, una estipulación que proviene de épocas en las que las fincas no producían más de una cosecha al año.
• Esta institución se conoce como censo porque es indispensable determinar y evaluar, o "censar", el importe de la renta que hay que pagar, de ahí los términos censare y censo.

III. Los Censos en los Derechos Forales: El Caso de la Comunidad Valenciana

Los censos presentan modalidades específicas en los derechos forales de diversas comunidades autónomas, como Cataluña, Baleares, Navarra y Galicia, e incluso varían por comarcas o localidades.

A. Evolución Histórica en la Comunidad Valenciana

En la Comunidad Valenciana, durante la Edad Media, los censos enfitéuticos fueron la forma más extendida de explotar la tierra. Sin embargo, a partir de 1860, cayeron en desuso, y su declive fue estrepitoso durante el siglo XIX, hasta desaparecer en gran parte de la Comunidad Valenciana hacia 1917.

B. Regulación Actual: Ley 3/2013 y el Artículo 53

No obstante, la Ley 3/2013, de Contratos y Otras Relaciones Jurídicas Agrarias, en su artículo 53, se ocupa de los censos enfitéuticos forales valencianos. Esto sugiere que, al igual que los censos tienen especialidades en Cataluña, Baleares, Navarra o Galicia, la enfiteusis también las tiene en la Comunidad Valenciana.

La regulación del artículo 53 busca poner de manifiesto dos finalidades principales:

1. Determinar qué censos, por sus características, deben considerarse como censos forales valencianos. Las enfiteusis varían por comarcas (por ejemplo, las de Elche son diferentes a las de Soneja), ya que cambian en función de las tierras, los cultivos y las exigencias de los señores.
2. Identificar qué censos, aunque sigan constando en el Registro de la Propiedad, ya no continúan como tales, considerándose censos inactivos o aquellos en los que se desconoce la identidad del censalista (véase el artículo 53 para más detalles).

IV. Situación Actual de los Censos

Podemos sintetizar la situación actual de los censos diciendo que, si bien tuvieron un pasado muy rico, hoy en día tienen un uso limitado. Ello se debe principalmente a dos causas (que el texto original no especifica, pero se infiere que son las razones de su desuso histórico).