Derechos Reales en el Código Civil Español: Concepto, Características, Estructura y Clases

Concepto de derechos reales

Concepto (derecho real): Llevan característica esencial, que los distingue, recaer directamente sobre la cosa; no hay sujeto pasivo individualmente determinado, sino un conjunto de sujetos que se atribuyen poder directo e inmediato sobre su titular, sobre la cosa. El titular puede obtener sobre las cosas que recaen todas o parte de sus utilidades, aprovechándose de ellas o disfrutándolas directamente, sin intervención de otra persona. Implican el deber de respeto y abstención para todos aquellos que no son titulares.

Estructura del derecho real

a) Sujeto: activo, individual, plural o titular, que puede atribuir; no hay sujeto pasivo concretamente determinado, salvo en especiales términos en que la propiedad de cosas en las que recaen derechos reales limitados, y, en todos, como sujeto pasivo indeterminado, todos los que no son sus titulares.

b) Objeto: cosas sobre las que directamente recae el derecho, a las que se les exige naturaleza (existentes ya), lícitas, y ser susceptibles de tráfico y determinadas.

c) Contenido: poder o señorío que atribuye sobre la cosa, que consiste en la forma en que se organiza gozarla (la misma), que corresponde al titular del derecho: facultad exclusiva, disposición, persecución y disfrute por sí mismo, aspectos que se le hayan atribuido.

Tipos de derechos reales

a) Derecho real provisional, no tanto porque sea limitado en duración, sino porque es la posesión más derechos reales definitivos, por no tener ese tipo limitaciones.

b) Derecho real pleno, que es el dominio o propiedad, frente a derechos reales limitados, que atribuyen, a diferencia de aquel, una parte de las posibilidades de aprovechamiento de las cosas sobre las que recaen.

La propiedad

La propiedad, derecho real pleno, hace referencia al aprovechamiento pleno que confiere a su titular, además de poseer, lo hacen con derecho real.

Derechos reales limitados

Los derechos reales limitados tienen esta naturaleza porque han de coexistir con la propiedad. No pueden comprender todo el contenido de la misma, están limitados. También limitan y reducen el contenido de la propiedad sobre la cosa en que recaen. Además, los derechos reales recaen sobre una cosa que sigue teniendo un propietario.

Caracteres

Los caracteres que conceptúan los derechos reales son esencialmente los dos primeros: limitado y limitativo, ya que no cabe concebir un derecho real coexistiendo con la propiedad sobre una misma cosa sin que se limitaran mutuamente; sería contrario a la propia naturaleza de las cosas.

El tercer carácter: son derechos limitados y limitativos; además, no es esencial en cuanto a la cosa ajena. Existen casos en los que se prevén derechos que corresponden como titulares al que también lo es (propietario), sin que suponga extinción del derecho real limitado por consolidación.

Subespecies de derechos reales limitados

a) Derechos de goce o disfrute

Atribuyen al titular, con mayor o menor extensión, facultades tendentes a obtener directamente aprovechamiento por utilización de la cosa. Sus figuras son:

• Usufructo: da derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles que produzca la cosa.
• Uso: a percibir frutos que basten a las necesidades del usuario y de su familia.
• Servidumbre: derecho a percibir un canon como carga de una finca objeto.
• Superficie: derecho a edificar o plantar algo y mantenerlo como suyo, en suelo propiedad de otro, o aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles. Derecho que, en cuanto a su virtud, se atribuye a su titular la facultad de disfrutar, durante un período específico (cada año), con carácter exclusivo, un alojamiento susceptible de utilización independiente y dotado de modo permanente, con mobiliario adecuado a su efectivo, más derecho a prestaciones de servicios complementarios.

b) Derechos de garantía

Las garantías reales, que atribuyen a su titular la facultad de promover la enajenación de la cosa, para con el principal obtener el resarcimiento de una obligación insatisfecha, cuyo cumplimiento garantizaban. Como variedades mismas están:

• Hipoteca: recae sobre inmuebles o muebles cualificados, y se inscribe en el Registro, por lo que no necesita su posesión.
• Prenda: recae sobre muebles, cuya posesión pierde el propietario, salvo en determinados casos en que no se produce desplazamiento, sino inscripción registral.
• Anticresis: podrá recaer sobre un inmueble que le faculta para retenerlo, percibir sus frutos, computables en la deuda garantizada, y realizarlo en caso de incumplimiento.

c) Los adquirentes otorgan podrán hacerse con titularidad de la cosa sobre la que recaen, en caso de que su dueño la enajene a título oneroso, pagando su valor.

Figuras de adquisición preferente

• Tanteo: opera antes de transmisión inminente por su propietario a un tercero.
• Retracto: actúa cuando la transmisión a un tercero se ha realizado, mediando subrogación (titular) en el derecho, en el lugar del adquirente.
• Opción: faculta para adquirir, en plazo previsto, independiente de que vaya a producirse, o si ya se ha producido enajenación del mismo a un tercero.

Concepto de propiedad horizontal y regulación

Forma de propiedad en la que siendo su objeto diferentes pisos o locales de un edificio, o partes del mismo, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común (aquel o a la vía pública), lleva inherente un derecho de copropiedad, conjuntamente con la propiedad de los demás, sobre el resto (elementos) del edificio necesarios para adecuado uso y disfrute de aquellos.

Derecho relevante en estudio en esta naturaleza: la comunidad de casas por pisos no tiene personalidad jurídica propia diferente de la que tienen los comuneros individualmente, por lo que no se puede ser, por sí misma, sujeto de derechos y obligaciones.

Normativa vigente en materia: constituida en materia por el Código Civil (artículo 396) y la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, objeto de reformas, destacando la Ley 8/1999, de 6 de abril. Le siguen modificaciones introducidas.

Prescripción extintiva y no uso

Según el Código Civil, los derechos reales no se extinguen por prescripción, salvo con las condiciones determinadas en la ley. Los derechos y acciones de cualquier clase que sean, prescriben a los 30 años. El no uso de derechos reales limitados en cosa ajena, susceptibles de posesión, los extingue. Si una servidumbre de paso no se usa para pasar, no hay justificación para mantener ese derecho, que no debe olvidarse, está restringiendo innecesariamente, como resulta de ello, el derecho de propiedad del titular del predio sirviente, que, en principio, es libre.

Las expresiones "uso" y "no uso" se utilizan en el Código Civil en sentido aludido: los artículos 546.2, 546.3 y 548; y, para encerrar esa misma idea, eso significa a veces con el término "prescripción", artículo 513.7.