Derechos Reales: Enfiteusis, Censos y Derecho de Superficie

La Enfiteusis

El dominio solo puede constituirse sobre bienes inmuebles y debe formalizarse en escritura pública, fijando obligatoriamente el valor de la finca y la pensión anual.

Derechos del enfiteuta

• Le corresponde el dominio útil.
• Posee la facultad de aprovechamiento, haciendo suyos los productos de la finca y de sus accesiones.
• Tiene la facultad de disposición respecto al dominio útil sobre la finca.

El comiso

Se contemplan supuestos donde la finca cae en comiso y se faculta al dueño directo para reclamar su devolución:

• Falta de pago de la pensión durante 3 años seguidos.
• Incumplimiento por el enfiteuta de la condición estipulada en el contrato.
• Deterioro grave de la finca por parte del enfiteuta.

Nota: El dueño directo deberá abonar las mejoras que hayan aumentado el valor de la finca.

Censo Consignativo

Es cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de este recibe en dinero.

• Pago en frutos: Deberá fijarse la especie, cantidad y calidad.
• Redención: Consistirá en la devolución al censualista, de una vez y en metálico, del capital entregado para constituir el censo.

Censo Reservativo

Es cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que debe pagar el censatario.

• Constitución: Precisa de la valoración de la finca.
• Pago en frutos: Se debe fijar especie, cantidad y calidad, prohibiéndose que consista en una parte alícuota de los frutos.
• Redención: Se llevará a cabo entregando el censatario, de una vez y en metálico, el capital que se hubiera fijado como valor de la finca.

El Derecho de Superficie

Dotado de naturaleza real y excluyendo el principio superficies solo cedit, atribuye a su titular la propiedad separada sobre lo edificado en suelo ajeno hasta que, por extinción del derecho, revierta al dueño del suelo lo que se haya construido.

• Tiempo indefinido: Constituye una figura similar a la enfiteusis.
• Tiempo limitado: Se rige por normas de arrendamiento.

Con el paso del tiempo, se ha consolidado como un derecho real con sustantividad propia, desligado de la enfiteusis.