Derechos Reales de Garantía: Comprendiendo la Anticresis y sus Clases

Derechos Reales de Garantía

La Anticresis

La anticresis, antes llamada pacto anticepito, se regula en nuestro Código Civil (CC) en los artículos 1881 y siguientes. Esta constituye claramente una figura residual y de extrañísima aplicación a lo largo del siglo XX. Las raíces de este derecho real de garantía se encuentran en el derecho griego, aunque en su sistema jurídico, al parecer, esta no constaba como una figura independiente ni como un derecho real autónomo. En virtud del pacto de anticresis, el acreedor pignoraticio o hipotecario puede, en contra de las reglas generales, hacer suyos los frutos de la cosa inmueble gravada a efectos de compensarlo con los intereses devengados, si se debieren, y después con el capital de su crédito.

Características

Constituye un derecho real de garantía que se asienta en la existencia de un crédito preexistente y, en tal sentido, desempeña una actual faceta más de la capitalización de la situación dominical.

Limita su ámbito de aplicación a los bienes inmuebles fructíferos y, en consecuencia, carece de aptitud alguna para recaer sobre los bienes muebles.

Otorga la propiedad de los frutos producidos por el inmueble al acreedor anticrético desde el momento en que se producen, alzan o separan.

Clases de Anticresis

Atendiendo a la forma posible de aplicación o imputación de los frutos, conforme a nuestro CC, podemos distinguir dos tipos de anticresis:

• La anticresis extintiva o de amortización: El acreedor anticrético percibe los frutos del inmueble dado en garantía con la obligación de aplicarlos, primero y fundamentalmente, al pago de los intereses y, en lo que excedan, a la satisfacción del principal del crédito preexistente.
• La anticresis compensatoria: Los frutos obtenidos del inmueble objeto de gravamen los adquiere el acreedor en su totalidad y de manera global, con independencia de que supere el montante de los intereses debidos y sin prever que el exceso, en su caso, pudiera aplicarse a la paulatina extinción del principal crédito. (Art. 1885 del CC).

El Acreedor Anticrético

Derecho al Goce Posesorio y la Percepción de Frutos

El acreedor anticrético ostentará el goce posesorio del inmueble y percibirá los frutos. No obstante, mediante pacto, cabe también que el efecto característico de la percepción de los frutos a favor del acreedor anticrético acaezca aunque el goce del inmueble lo siga ostentando el propio deudor.

La Obligación de Conservación de la Cosa

El acreedor anticrético está obligado, salvo pacto en contrario, a pagar las cargas que pesen sobre la finca y también a hacer los gastos necesarios para su conservación y reparación. (Art. 1882.2 CC)

El Derecho de Realización del Valor

La falta de pago por parte del deudor únicamente faculta al acreedor para pedir el pago de la deuda o la venta del inmueble. Nunca adquiere la propiedad del inmueble y se invalida cualquier pacto comisorio acordando lo contrario.

El Derecho de Retención

El acreedor anticrético, mientras no haya sido pagada, no tiene por qué entregar o transmitir el goce del inmueble. (Art. 1883.1 CC)

La Posición del Deudor Anticrético

El deudor anticrético (o el dueño de la finca) tiene la obligación de pagar enteramente la deuda para dar por extinguida la anticresis y adquirir el goce del inmueble. (Art. 1883.1 CC) El deudor anticrético conserva indudablemente la propiedad a todos los efectos, tanto positivos como negativos. Por ello, los gastos de conservación, aunque inicialmente afrontados por el acreedor, en realidad se imputan al propietario, en cuanto han de deducirse del valor de los frutos. (Art. 1882.3 CC).

El dueño del inmueble puede transmitir su derecho de propiedad e incluso hipotecarlo.