Derechos Reales de Garantía en el Derecho Romano: Enfiteusis, Superficie, Prenda, Hipoteca y Fiducia

Derechos Reales de Garantía en el Derecho Romano

En el Derecho Romano, existían diversas formas por las cuales un deudor garantizaba frente a un acreedor el pago de una deuda. Estas formas tuvieron una doble manifestación:

• Personal: Al lado del deudor principal se coloca otra persona que promete pagar la deuda en el caso de que el deudor no lo haga. Este es el fiador.
• Real: El deudor entrega al acreedor una cosa para garantizar el pago de una deuda.

Características Generales de los Derechos Reales de Garantía

• Al acreedor se le atribuye un derecho real en potencia que solamente se convierte en acto en caso de incumplimiento de la obligación.
• La existencia del derecho real en estos casos depende de la existencia de una obligación principal entre el acreedor y el deudor.
• En estos derechos reales la característica más notable es la erga omnes, pues son derechos que se hacen valer hacia todos, dondequiera que se encuentre la cosa.

Roma conoció tres modos sucesivos, históricamente ordenados, de garantía real:

1. Fiducia
2. Prenda (pignus)
3. Hipoteca (hypotheca)

Enfiteusis y Superficie

Enfiteusis significa hacer plantaciones. La enfiteusis y la superficie son relaciones jurídicas que, por su estructura y sus fases históricas, no puede decirse que ni una ni otra tuvieran sanción. Fueron consideradas como derechos reales en la época postclásica, y no en la clásica, por las siguientes razones:

1. El objeto de la enfiteusis es el suelo y el objeto de la superficie es el edificio que se construye.
2. En ambas instituciones no hay el vínculo personal que hay en el usufructo entre la persona y su derecho.

• Desde Roma, la enfiteusis fue la institución que utilizaron los grandes propietarios para obtener alta rentabilidad de sus tierras.
• Enfiteusis y superficie tuvieron gran importancia en la época medieval porque fueron los medios por los que los terratenientes explotaron sus tierras.
• Ambas son de derecho positivo, y fueron utilizadas hasta principios del siglo XX, y en nuestro derecho civil hay dos instituciones forales cuyo antecedente es la enfiteusis.

Definiciones

• Enfiteusis: Es un derecho real enajenable y transmisible por actos inter vivos y mortis causa, en virtud del cual se atribuye a una persona el pleno disfrute de una finca con la obligación de no deteriorarla y de pagar una renta anual.
• Superficie: Es un derecho real, enajenable y transmisible por herencia, en virtud del cual se puede disfrutar y conservar por largo tiempo (90 años normalmente) un edificio a construir por el superficiario sobre terreno ajeno.

Prenda, Hipoteca y Fiducia

• Prenda: Derecho real de garantía en virtud del cual el deudor entrega al acreedor la posesión de una cosa que le pertenece como garantía de la obligación, con el deber por parte del acreedor de devolver esa cosa cuando la obligación ha sido satisfecha.
• Hipoteca: Derecho real de garantía en virtud del cual el deudor conviene o promete al acreedor que le entregará una cosa en el caso de incumplimiento de la obligación.
• Fiducia: Derecho real de garantía en virtud del cual el deudor transmite al acreedor, mediante mancipatio, una cosa de su propiedad con la obligación, por parte del acreedor, de devolverla al deudor mediante remancipatio una vez que haya sido saldada la deuda.