Derechos Reales de Garantía: Hipoteca, Anticresis y Otras Figuras

Garantías Reales

Las garantías reales son derechos que recaen sobre bienes específicos para asegurar el cumplimiento de una obligación. Su finalidad es reforzar la satisfacción de un crédito mediante la realización del valor del bien dado en garantía.

Tipos de Garantías Reales

1. La Hipoteca Inmobiliaria

La hipoteca inmobiliaria tiene por objeto bienes inmuebles y derechos reales enajenables inmobiliarios (arts. 1.874 y 1.876 del Código Civil). A diferencia de otras garantías, en la hipoteca inmobiliaria no hay traspaso posesorio. La garantía se constituye mediante la inscripción registral, que es de carácter constitutivo. El bien gravado permanece en posesión de su propietario. Su regulación se encuentra principalmente en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria y su Reglamento.

2. La Anticresis

La anticresis es un derecho real de garantía, accesorio y de origen convencional, que recae sobre bienes inmuebles. Mediante la anticresis, el acreedor adquiere el derecho a percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de la deuda. La aplicación se realiza primero a los intereses, si se debieren, y después al principal del crédito.

El artículo 1.885 del Código Civil establece que los contratantes pueden estipular la compensación de los intereses de la deuda con los frutos de la finca dada en anticresis. En la regulación del Código Civil, la anticresis parece suponer la pérdida de la posesión del inmueble por su dueño y a favor del acreedor (arts. 1.882 y 1.883 C.C.).

La jurisprudencia ha destacado el carácter accesorio de la anticresis y su sometimiento a lo pactado. El acreedor tiene la obligación de rendir cuentas de la administración y liquidación en los términos estipulados en el documento constitutivo.

El constituyente del derecho real de anticresis debe ser el propietario del inmueble gravado, con capacidad de obrar y libre disposición del bien. No es necesario que sea el propio deudor; un tercero también puede constituir anticresis en garantía de deuda ajena.

Se debe pactar un plazo máximo para la anticresis, ya que un gravamen inmobiliario indefinido vulneraría el principio de especialidad y determinación, aplicable tanto a la hipoteca como a la anticresis. Salvo pacto en contrario, el acreedor está obligado al pago de las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca, así como a los gastos necesarios para su conservación y reparación. Las cantidades empleadas por el acreedor en estos conceptos se deducirán de los frutos.

Otras Garantías Reales

Junto a la hipoteca inmobiliaria y la anticresis, se deben mencionar:

• La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento, reguladas por la Ley de 16 de diciembre de 1954.
• La hipoteca naval, regulada por la Ley de Hipoteca Naval de 21 de agosto de 1893.
• En Cataluña, el derecho de retención se configura como garantía real mobiliaria en la Ley de garantías mobiliarias.

Además, deben considerarse las garantías innominadas o atípicas. Estas no pueden violar la prohibición del pacto comisorio (arts. 1.859, 1.872 y 1.884 C.C.) ni convenir prelaciones de crédito que no respondan a los tipos legales (art. 1.925 C.C.). Un ejemplo de garantía atípica es la venta en función de garantía.

Caracteres de las Garantías Reales

Las garantías reales presentan las siguientes características:

• A) Derechos reales de garantía y de realización del valor: Su función es asegurar la satisfacción de un crédito mediante la ejecución del valor del bien dado en garantía.
• B) Indivisibilidad: Las garantías reales son indivisibles.
• C) Accesoriedad: Tienen carácter accesorio, siendo inseparables del crédito que garantizan. Nacen para asegurar el cumplimiento de la obligación y quedan afectadas a tal fin, aunque el gravamen pueda extinguirse sin la extinción del crédito.