Derechos Reales Limitados de Garantía: Venta y Subrogación de Finca Hipotecada

La Venta de la Finca Hipotecada y la Subrogación Hipotecaria

No puede prohibírsele al hipotecante la enajenación de la finca hipotecada. La transmisión de la finca convierte al adquiriente en deudor prestatario, pero solo es responsable con el bien hipotecado y en la medida de la hipoteca. Por otra parte, el deudor prestatario no puede liberarse de la deuda mediante su transmisión a un tercero sin el consentimiento del acreedor.

La Subrogación

La venta puede llevarse a cabo de distinta manera, pues el adquirente del bien hipotecado puede subrogarse en la posición del deudor o no:

La Subrogación del Adquiriente: La Asunción Liberatoria

De la subrogación del adquiriente se puede establecer lo siguiente:

• Exige el consentimiento de las tres personas interesadas.
• El deudor hipotecario deja de serlo, tanto respecto de la responsabilidad hipotecaria como de la obligación personal (devolución del préstamo).
• El deudor se libera de la deuda u obligación principal (asunción liberatoria de deuda).
• El comprador del bien hipotecado es tan deudor hipotecario como el primitivo.
• El comprador no puede ser considerado tercer poseedor, sino que asume las responsabilidades derivadas de la hipoteca y de la obligación personal con ella garantizada.

La Transmisión de la Finca: El Tercer Poseedor

Se habla de tercer poseedor cuando la venta del bien hipotecado tiene lugar sin que el adquiriente asuma la responsabilidad personal derivada de la obligación garantizada. El adquiriente responde únicamente de los bienes hipotecados en tanto la posible ejecución de la hipoteca le puede acarrear la pérdida de ellos por impago. El tercer poseedor no es deudor. Art. 118.2 LH

Facultades del Acreedor Hipotecario

Durante el plazo que media entre la constitución de la hipoteca y el momento de cumplimiento de la obligación garantizada (fase de seguridad), la hipoteca otorga al acreedor una serie de facultades, de carácter preventivo, dirigidas a evitar el perjuicio del crédito hipotecario.

Hay dos mecanismos para evitar que se perjudiquen los bienes objeto de garantía:

La Acción de Deterioro o Devastación

Medida de seguridad fundamental para evitar la depreciación de la finca por causas imputables al dueño de la misma. Art. 117 LH. Dicha norma faculta para obligar al propietario, mediante intervención judicial, a hacer o dejar de hacer cuanto convenga para mantener inalterable el valor del bien.

La Subrogación Real

Se encuentra comprendida dentro de lo que habitualmente se denomina extensión natural de la hipoteca. Art. 110.2 LH. Tales indemnizaciones (pecuniarias) quedan hipotecadas en el caso de que el dueño perdiera la cosa.

Cesión de Crédito Hipotecario

La transmisión del crédito hipotecario supone la cesión de la hipoteca y lleva consigo las facultades anexas al acreedor hipotecario.

Características:

• La escritura pública.
• La inscripción registral de la cesión: El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente, aunque no haya inscrito a su favor la cesión. En consecuencia, esta inscripción no es de carácter constitutivo para la cesión del crédito hipotecario; la inscripción es meramente declarativa y solo despliega su eficacia en las relaciones entre el cesionario y, en su caso, los terceros.
• La puesta en conocimiento del deudor: La notificación al deudor no afecta para nada a su validez, sino que sólo tiene por objeto vincular al deudor hipotecario con el nuevo deudor. Art 151 LH. Además, el deudor puede renunciar a la facultad de ser notificado.