Derechos Reales de Propiedad y Garantías: Dominio, Hipoteca y Prenda

El Dominio: Derecho de Propiedad Absoluto

El dominio es el derecho de las personas sobre los objetos materiales. Es un derecho de propiedad que comprende todos los bienes que integran el patrimonio de una persona.

Características del Dominio

• Es absoluto: El titular del dominio tiene libertad absoluta sobre su cosa, dentro de los límites legales.
• Es exclusivo: Dos personas pueden ser propietarias en común, pero cada una lo es por la parte que le corresponde, no sobre la totalidad de forma exclusiva.
• Es perpetuo: No tiene límites en el tiempo y no desaparece por falta de uso.

Extensión del Dominio

• Propiedad Inmueble: El dominio del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre el mismo, dentro de los límites establecidos por la ley.
• Dominio sobre una Cosa: Se extiende a las cosas accesorias a ella. Por ejemplo, el dominio de un terreno se extiende a las construcciones realizadas en él.
• Derecho del Dominio: Abarca los frutos y productos de la cosa sobre la que se ejerce el dominio.

Modos de Adquisición del Dominio

• Apropiación: Aprehensión de cosas muebles que no tienen dueño.
• Accesión: Cuando una cosa mueble o inmueble sobre la que se ejerce dominio aumenta por adherencia natural o artificial.
• Tradición: Entrega de una cosa material o simbólica.

Extinción del Dominio

El dominio puede extinguirse por diversas causas:

• Por destrucción o consumo de la cosa.
• Por abandono.
• Por transmisión judicial.
• Cuando la cosa es puesta fuera del comercio.
• Por enajenación de la cosa seguida de su tradición.

El Condominio: Propiedad Compartida

El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas sobre una misma cosa, mueble o inmueble.

Constitución del Condominio

• Contrato: Es el caso de varias personas que compran una casa en conjunto.
• Testamento: Cuando una persona fallecida ha dejado a varios sucesores la misma casa.
• Ley: Son los condominios establecidos por disposiciones legales específicas.

Propiedad Horizontal: Un Régimen Especial de Condominio

La propiedad horizontal es un caso especial de condominio. Permite que los distintos pisos o unidades de un edificio, que sean independientes y tengan salida a la vía pública, pertenezcan a propietarios diferentes.

Características de la Propiedad Horizontal

• Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento y, a la vez, copropietario del terreno y de las partes comunes del edificio.
• Cada propietario puede, sin el consentimiento de los demás, por ejemplo, hipotecar su piso o departamento.

Principales Obligaciones de los Copropietarios

• Pagar expensas comunes y extraordinarias.
• Usar las cosas comunes de acuerdo a su destino, sin realizar obras que afecten la estructura o estética del edificio.
• No destinar su unidad a usos extraños o contrarios al reglamento.
• No perturbar la tranquilidad de los demás ocupantes y atender a los gastos de conservación de su unidad.

La Hipoteca: Garantía Real sobre Inmuebles

La hipoteca es un derecho real de garantía cuyo fin es asegurar el cobro de un crédito en dinero. Se afecta un bien inmueble del deudor, que permanece en su poder.

Efectos Principales de la Hipoteca

• El deudor hipotecario no puede realizar actos que disminuyan el valor de la garantía.
• Si se vende la casa, el nuevo dueño debe afrontar la hipoteca (la hipoteca sigue al bien).
• El acreedor hipotecario, en caso de incumplimiento de pago, puede realizar una acción judicial para procurar el cobro de su crédito, ejecutando el bien hipotecado.

La Prenda: Garantía Real sobre Muebles

La prenda es un derecho real de garantía que se constituye sobre una cosa mueble del deudor o de un tercero para garantizar un crédito.

Tipos de Prenda

• Prenda con desplazamiento: Es una garantía segura para el acreedor, pero no para el deudor, que se ve privado de la posesión de las cosas prendadas.
• Prenda con registro: Contempla las necesidades del deudor, ya que los bienes prendados quedan en su poder. El acreedor prendario, en caso de incumplimiento de pago, puede realizar una acción judicial para procurar el cobro de su crédito, ejecutando el bien prendado.