Derechos Reales de Usufructo, Habitación y Servidumbre: Definición y Extinción

Usufructo

El usufructo es un derecho real limitado que faculta al usufructuario a usar y disfrutar de un bien o de un conjunto de bienes ajenos, respetando su forma y sustancia. Se puede constituir por negocio, por disposición de la ley y por usucapión. El derecho de usufructo incluye las facultades de uso, o derecho a servirse de la cosa y de sus utilidades de acuerdo con su destino, y de fruición, o derecho a percibir los frutos del bien usufructuado.

Los propietarios, por su parte, tienen derecho a los frutos pendientes al final en proporción al grado de maduración y tienen que pagar la cuota correspondiente de los gastos para producirlos. El contenido de este derecho se encuentra limitado por la obligación del usufructuario de respetar el destino económico del bien gravado y de ejercer el derecho de acuerdo con la diligencia de un buen administrador.

Extinción del Usufructo

Se puede extinguir por:

• Disposición de la ley.
• Las causas previstas en el título constitutivo.
• Renuncia del usufructuario.
• Muerte del usufructuario o del último de ellos, si el usufructo es vitalicio.
• Extinción de la persona jurídica usufructuaria antes del vencimiento del plazo de duración del usufructo.
• Entre otras.

Derecho de Habitación

El derecho de habitación es el derecho a ocupar las dependencias y los anexos de una vivienda que se señalan en el título de constitución o, a falta de indicación, la parte necesaria para atender las necesidades de vivienda del habitacionista y de las personas que conviven, aunque aumente el número después de la constitución.

Servidumbre

Las servidumbres son derechos reales que gravan parcialmente la finca sirviente, en beneficio de la finca dominante, ya sea por otorgar a la finca dominante un determinado uso de la finca sierva (servidumbre positiva) o para reducir las facultades del titular de la finca sirviente (servidumbre negativa) en beneficio de la finca dominante.

El acto de constitución podrá ser, por tanto, un negocio jurídico, celebrado voluntariamente por el titular del predio sirviente, o un acto judicial o administrativo de carácter coactivo. En este sentido, pueden ser constituidas por los propietarios de la finca sirviente y de la finca dominante, y también por otros titulares de derechos reales posesorios si bien, en este último caso, la servidumbre tendrá el alcance y la duración de este derecho.

El derecho de servidumbre faculta al propietario del predio dominante para aprovechar el siervo según el tipo de servidumbre de que se trate y de lo que establezca el título constitutivo.

Defensa y Extinción de la Servidumbre

Para defender su derecho contra cualquier persona que se oponga, que lo perturbe o que amenace con hacerlo, el titular del derecho de servidumbre puede ejercer la acción confesoria, que prescribe a los diez años del acto lesivo. Las servidumbres se extinguen por las causas generales de extinción de los derechos reales, en concreto, por las previstas en cada caso por el título de constitución, la pérdida del bien, la consolidación y la renuncia del titular del derecho. A estas hay que añadir el desuso, la imposibilidad de ejercer la servidumbre, la extinción del derecho del concedente o del adquirente de la servidumbre, la enajenación de la finca dominante o de la finca sirviente por el propietario de ambas sin manifestar la subsistencia de la servidumbre publicada sólo por signo aparente, y la pérdida de utilidad sobrevenida por modificación de las fincas.