Derechos de Tanteo y Retracto: Conceptos, Diferencias y Requisitos Legales

Tanteo

El tanteo tiene lugar antes de que se produzca la transmisión del dominio al tercero. Se requiere que ya existan negociaciones con algún posible adquirente, distinto del titular del derecho de adquisición, y que queden determinadas las condiciones de transmisión. Además, debe hacerse valer antes de que se haya consumado la enajenación mediante la entrega de la cosa.

El derecho de tanteo se frustrará, es decir, no podrá realizarse básicamente en dos supuestos:

• Por falta de notificación de esa transmisión proyectada a su titular.
• Por haberse realizado la enajenación en condiciones distintas a las previstas.

Entonces, se podrá ejercitar en estos casos el retracto: cuando la enajenación ya se ha realizado.

Retracto

Existen diversas posturas doctrinales sobre la naturaleza del retracto:

• Resolución del contrato: Un sector de la doctrina considera que el ejercicio del retracto da lugar a la resolución de la venta o negocio jurídico entre el propietario del bien y el tercero, seguida de la celebración de un nuevo contrato entre el propietario y el retrayente.
• Subrogación: Otra postura entiende que el retracto puede suponer una subrogación del retrayente en la posición jurídica del adquirente, produciendo la transmisión del dominio (art. 1521 del Código Civil). Existe una cesión forzosa del contrato.
• Obligación de transmitir: La tercera postura doctrinal sostiene que, en caso de retracto, surge la obligación a cargo del adquirente de transmitir el bien al retrayente.

El resultado jurídico del retracto es que el titular tiene derecho a que la cosa que ha sido transmitida a otro se le transmita a él en las mismas condiciones acordadas. La jurisprudencia establece que el retrayente, antes de ejercitar su derecho, debe estar informado de una forma clara, cabal y consciente de todos los aspectos del negocio jurídico realizado entre el propietario y el tercero.

Requisitos para el ejercicio del retracto

Para que pueda ejercitarse el retracto deben cumplirse los siguientes requisitos:

1. Que el contrato transmisivo a favor del tercero se haya perfeccionado.
2. Que ese contrato sea válido.
3. Que ese negocio transmisivo y, con ello, la enajenación ya se hayan consumado; es decir, que se haya transmitido el dominio al tercero.
4. Que se reembolse al adquirente, quien va a sufrir el retracto, los conceptos previstos en el artículo 1518 del Código Civil.

El derecho de retracto puede ir o no acompañado del previo derecho de tanteo. En este último caso, la regla general es que solo se podrá ejercitar el retracto cuando no hubo ocasión u oportunidad de ejercitar el tanteo previo.