Desarrollo de Proyectos Logísticos e Industriales: Planificación, Diseño y Gestión del Suelo

Fases del Desarrollo Urbanístico y Viabilidad del Proyecto

El desarrollo de un proyecto de gran envergadura, como un centro logístico o industrial, implica una serie de fases urbanísticas y consideraciones previas esenciales para su éxito. Estas etapas incluyen:

1. Modificación del planeamiento general municipal y transformación del suelo.
2. Plan parcial y proyecto de urbanización.
3. Planes especiales y proyectos de infraestructura.
4. Gestión urbanística.
5. Obras de urbanización.
6. Recepción de obras de urbanización.

Una vez completados los estudios previos de viabilidad y de mercado, se tomará la decisión estratégica de desarrollar el proyecto. El ayuntamiento debe aprobar el documento inicial, consensuado con los promotores, para iniciar el proceso de información pública en el plazo de un mes, donde actores clave como Amazon ya son parte interesada.

Informes y Autorizaciones Sectoriales Clave

La ejecución de cualquier proyecto de infraestructura requiere la obtención de múltiples informes y autorizaciones de diversas administraciones y organismos. A continuación, se detallan los más relevantes:

Requisitos Sectoriales Específicos

• Carreteras

  Es imprescindible obtener un informe favorable de las administraciones titulares de las carreteras que puedan verse afectadas. Además, estas administraciones deben autorizar la conexión y el tipo de acceso, exigiendo una justificación que demuestre que el nuevo centro no provocará un colapso en la red vial existente.

• Patrimonio Cultural

  Se debe realizar un informe con el objetivo de garantizar que los yacimientos de interés arqueológico y otros elementos de valor cultural no se vean afectados por el proyecto.

• Ciclo del Agua

  La administración hidráulica exigirá conocer cómo se garantizará el suministro de agua sin perjudicar a los usuarios preexistentes, cómo se canalizarán las aguas pluviales hacia la cuenca más conveniente y qué medidas se adoptarán para evitar inundaciones.

• Protección Civil

  El órgano responsable de la protección civil podría establecer franjas de seguridad alrededor de las zonas identificadas con mayores riesgos.

• Aviación Civil

  Se establecerán alturas máximas para las construcciones en las zonas cercanas a los aeropuertos, con el fin de no interferir con las operaciones aéreas.

• Energía

  Es fundamental garantizar un suministro energético adecuado para el proyecto y planificar la infraestructura necesaria para su distribución, considerando la eficiencia y la sostenibilidad.

• Movilidad y Transporte Público

  Los órganos competentes deben valorar el impacto en la movilidad del personal y de los vehículos de mercancías generados por el centro, proponiendo soluciones que minimicen la congestión.

• Medio Ambiente

  Debe realizarse un estudio de impacto ambiental exhaustivo del proyecto, así como la correspondiente declaración de impacto ambiental, para asegurar la sostenibilidad y el cumplimiento de la normativa.

• Municipios Limítrofes

  Este organismo debe garantizar que el proyecto no perjudique los intereses de los municipios colindantes ni su encaje territorial.

Consideraciones de Diseño e Infraestructura para Centros Logísticos

Infraestructura Esencial

• Accesos

  Deben ser lo más directos posibles a uno o varios ejes de comunicación principales. Si la superficie del proyecto supera las 40 hectáreas, se recomienda contar con más de un acceso, cada uno con sus respectivos controles. La ubicación ideal es adyacente a una carretera principal y lo más cercana posible a los enlaces con autopistas.

• Vialidad Interior

  Es crucial una buena señalización que permita la entrada, tránsito y salida de vehículos de manera ágil. Se prefieren vías unidireccionales con un bajo nivel de giros, vías de doble carril y cruces resueltos con rotondas de radios adecuados. Los pavimentos deben estar dimensionados para un uso intensivo por parte de vehículos pesados.

Instalaciones Requeridas

Las instalaciones imprescindibles son aquellas exigidas por la legislación urbanística para que el terreno pueda ser comercializado y el comprador pueda solicitar la licencia de obras o actividades. Entre ellas se incluyen:

• Vigilancia y control de acceso: Para medir el nivel de actividad y garantizar la seguridad del centro.
• Telecomunicaciones: Que dispongan de una red de banda ancha y conectividad Wi-Fi.
• Evacuación y saneamiento de aguas residuales: Para conducir las aguas residuales a la red urbana sin necesidad de transformación previa.
• Alumbrado público: Que debe ser cedido al ayuntamiento si está situado en viales públicos.

Diseño de Naves Logísticas según Tipo de Actividad

El diseño de las naves (bodegas) debe adaptarse a las necesidades específicas de la actividad logística:

• Actividades de Alta Rotación

  • Naves: Entre 45-50 m de largo, con el mínimo de columnas interiores para optimizar el espacio.
  • Patio de maniobra: Frente a la fachada, con muelles de carga de 18 m de largo.
  • Altura de muelles: 0,9 m para furgonetas y 1,10 m para camiones articulados.

• Actividades de Baja Rotación

  • Naves: Entre 95-98 m de largo, con el mínimo de columnas interiores.
  • Patio de maniobra: Frente a la fachada, con muelles de carga de 20 m de largo.
  • Altura de la nave: Entre 13 y 16 m.
  • Altura de muelles: 0,9 m para furgonetas y 1,10 m para camiones articulados.

Modelos de Tenencia y Adquisición del Suelo

Existen diversas modalidades para la tenencia y adquisición de suelo en proyectos de desarrollo:

• Concesión Administrativa

  Se aplica sobre suelos de dominio público y requiere habitualmente inversiones por parte del concesionario, así como el pago de un canon al concedente.

• Derecho de Superficie

  El propietario del suelo mantiene la propiedad sobre este, pero cede a un tercero el derecho a edificar y disfrutar de lo construido como propio por un tiempo determinado.

• Cesión de Uso

  La principal ventaja es que el tercero no tiene que comprar el suelo, obteniendo el derecho a usarlo bajo ciertas condiciones.

• Arrendamiento

  En el mercado inmobiliario, el arrendamiento se efectúa comúnmente sobre naves o locales ya construidos y, raramente, sobre el suelo sin edificar.

• Compraventa

  La propiedad plena del suelo pasa del vendedor al comprador.